別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 宝塚 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -43 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市大吹町２１６番 ｢大吹町９－７｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 仁川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． ５ｍ市道 交通 施設 仁川駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見られ ないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市内にあって、主として阪急今津線沿線に広がる住宅地域である。需要者は宝塚市内の住宅のエンド ユーザーが中心であるが、最寄駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地にあっては、隣接市等からの需要も見られる。ま た総額の面での不動産の買い易さもあることから、需給関係は安定的に推移している。需要の中心価格帯は土地で１， ５００万円～２，０００万円、新築戸建分譲で３，０００万円～３，５００万円が目安と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。そ のため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のもの が支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [104.9] [100.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は総じて堅調であ るが、新型コロナの影響等、景気動向に懸念 事項も見られ、今後の需給関係を注視する必 要がある。 宝塚市内南部の成熟した住宅地域であり、底 堅い需要が認められる。そのため地価も安定 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％