別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宝塚 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -38 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市山本中２丁目９１番３ ｢山本中２－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 山本 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 山本駅南西方 580m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも概ね現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏の住 宅地域であり需要は比較的堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び伊丹市北西部を含む圏域である。需要 者の中心は市内居住者や地縁者が多いものと思料される。一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、駅徒歩圏のた め利便性は概ね良好であり、需要は比較的堅調に推移している。土地は１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，５０ ０万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、たしかに共同住宅も見られるが、対象標準地は地積が小さ く、短辺（間口）が約７ｍであり、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適 用を断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引事例から求めた実証的な比準価格を標準として鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [ 98.7] [101.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く 概ね下落傾向、その他は横ばいからやや上昇 傾向。なお、新型コロナウィルスの動向を注 視すべきである。 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で 、駅徒歩圏のため需要は比較的堅調で、地価 はやや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％