別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 宝塚 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -26 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市小浜２丁目５番７５ ｢小浜２－１－８４｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 逆瀬川駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。需給関係も安 定していることから、地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急今津線、宝塚線等の沿線で、概ね宝塚市を中心とした圏域。需要者は、市内居住者のほか周辺市 等からの転入も見られる。近年開発された住宅地域で居住環境は比較的良好ながら、駅からは遠いために競争力はやや 劣る。ゆえに、地価は概ね横ばいで推移している。感染症流行による影響は、現状ではほぼみられない。土地は１５０ ０～２０００万円程度、新築建売住宅では３０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、標準地の規模等の制約からも経済合理性に見合う賃貸住宅の建設想定 ができず、収益還元法の適用ができなかった。よって、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく 市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横ばい傾向。利便性の優れ る住宅地の需給は安定している一方、丘陵地 は需要が減退。今後感染症流行の影響も注視 が必要。 小規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で環境は 良好であるが、利便性はやや劣る。需給は安 定しており、地価は横ばい傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％