別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宝塚 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -20 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛 印  TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市山本南１丁目１２４番１９ ｢山本南１－２１－１７｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 山本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 山本駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。地価水準は当該地 域の住宅地需要を踏まえ、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急宝塚線の沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び隣接市の圏域である。想定される主な需要者層は宝 塚市及び周辺市居住の一次取得者層が中心となる。最寄駅からやや離れているが、生活利便施設の充実等に伴い需要は 堅調で、地価は緩やかな上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は標準地と同規模程度の土地で総額２０００万円～ ２５００万円程度、新築戸建住宅で総額３５００万円～３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないと判断されるため、収益還元法の適用は断念し た。比準価格は同一需給圏内の価格牽連性がある取引事例に基づいて求めることができた。当該地域は中規模一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が大部分である。従って、周辺標準地との価格バランス検討を踏まえ、規範 性のある取引事例により求めた比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宝塚（県） -15             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は住宅都市としての性質を強めており、 中心商業地の競争力はやや弱い。今後コロナ 禍の長期化による経済の下振れリスクに注意 を要する。 生活利便施設の充実等に伴い需要は堅調で、 割安感もあり地価は上昇傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +1.3 ％