別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宝塚 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -10 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健 印  TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市雲雀丘２丁目１６８番 ｢雲雀丘２－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る高台の閑静な住宅 地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、新型コロナの長期化が懸念されるものの、地域要因に大きな変化は なく、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね宝塚市及び川西市の住宅地域が圏域となる。需要者は宝塚 市内の居住者や地縁者が中心で、圏外からの転入も見られる。高台の住宅地域で利便性が高い地域は引き合いが多いが 、駅から遠く山手の起伏ある地域は引き合いが少なく、土地価格は横ばい傾向である。土地は標準地と同程度の地積で ２，５００万円～３，０００万円程度、新築戸建住宅で総額４，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする高台の閑静な住宅地域で、賃貸物件も見られるが、第１種低層住居専用地域内に存し、経済的に 賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は類似性の高い取引事例から 適切に各要因の比較を行っており、主として市場性に着目した手法から試算され、その説得力は高い。したがって、比 準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [108.2] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口は微減 、世帯数は微増傾向にある。新型コロナ拡大 による経済活動の下振れリスクに十分注視す る必要がある。 道路勾配がやや急ではあるが、市場での選好 性が高い地域であり、需給は安定しており、 地価は概ね横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％