別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宝塚 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -3 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗 印  TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市野上２丁目３１０番３ ｢野上２－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 県道背後の中規模一 般住宅等が見られる 住宅地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 逆瀬川駅西方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心に共同住宅も散見される閑静な住宅地域にあり、今後も現況のまま推移すると予測する。 駅接近や住環境が良好であるため需要は安定的で、地価は横這い乃至微増傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線沿線の宝塚市を概ね圏域とする住環境に優れた住宅地域である。需要者の中心は、市内二次 取得者層が多く、外部からの流入も見られる。駅接近等の利便性に優れ、住環境も良好であり、市内において住宅需要 は安定しており、地価は横這い～微増傾向にて推移している。近年では細分化された新築建売も見られ、標準地と同規 模程度の土地は３，０００万円前後、新築建売で５，０００万～６，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の低層戸建住宅が多い住宅地域にあって、周辺には共同住宅等も散見されるが、低い容積率や地 積等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用を見送った。よっ て、本件においては、多数の信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境・利便性の良好な宝塚市の住宅需要は安 定的であるが、新型コロナウイルス感染症に よる今後の地価動向への影響には注視が必要 である。 戸建住宅を中心とした住宅地域で、駅近の利 便性と概ね良好な住環境を備えており、地価 は横這い乃至微増傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％