別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西脇 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　藤原　正秀 印  TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市野村町字緑風台１８１５番３２ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 南東4.3m道路 水道、ガス、下水 西脇市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ道路 交通 施設 西脇市駅西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は人口減 少、少子高齢化、地域経済の低迷等の市勢の状況を反映し、下落傾向で推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者は市内の居住者が大半を占め、圏域外からの転入者 は少ない。地場産業の衰退等の地域経済の低迷、少子高齢化等により需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。周 辺地域で宅地等の新規分譲も見られるが、実需に乏しく市場滞留期間が長期化している。需要の中心となる価格帯は、 土地は標準的な規模で７００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済 合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が支配的で、市場参 加者は取引価格の水準を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性 を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.1] [102.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が継続し少子高齢化の進捗が 顕著。地域経済は依然低迷しており、新型コ ロナウイルス感染症の影響も不透明で危惧さ れる状況にある。 街路条件にやや劣る古くに開発された住宅地 域で、周辺の地域との競合に劣り、需要は弱 含みである。地価は下落基調で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％