別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西脇 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸 印  TEL.

鑑定評価額 2,410,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 新西脇 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　４ｍ市道　　　　 　　　　 交通 施設 新西脇駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域で、画地規模が小さい住宅が多く街路条件も劣ることから閉塞感が見られる地域である。今 後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず当面現状を維持するものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある地元居住者が大部分で、圏外からの転 入者は少数である。画地規模の小さな戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域内にあり、区画整然とした新興の住宅地域に比 べて建物の老朽化が進み街路条件も劣る。また、かつての水害の影響や近接している市役所の移転決定も需要に悪影響 を与えている。中心価格帯は、土地は１００㎡程度で３００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困 難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [187.9] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退が顕著で地域経済に悪影響。 利便性の良い住宅地や商業地は需要があるが 郊外は減少傾向。新型コロナウイルス感染症 の影響は不透明。 茜が丘等の供給が多く、既存の住宅地の需要 は低調。近隣地域は画地規模が小さく幅員も 狭い住宅地域で、以前の水害の影響もあり需 要は限定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％