別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西脇 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市野村町字大日ノ上１２３６番５ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに営 業所等が見られる住 宅地域 東5m市道 水道、下水 西脇市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 西脇市駅西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道線の最寄り駅からは徒歩圏内であるが、周辺には、営業所や事業所等も散見されるなど、居住環境に優れた 地域とは言えない。当面の間は現状のまま推移し、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ加古川線沿線を中心とする西脇市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、地縁 性を有する市内居住者等が大半であり、圏外からの転入者はあまり見られない。地場産業の低迷や新興の住宅地域に人 気が集中するなど、圏内における住宅需要は全般的に弱含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で ５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は概ね自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ 地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引 価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定 した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.0] [101.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあり、商業地の地価は流動 的であるが、住宅地や工業地の地価は概ね安 定的である。 地域経済は衰退気味で、居住性に劣るなど宅 地需要は引き続き低調である。地域要因に特 段の変動は見られず、依然として地価はやや 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％