別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加古川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 9-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 3,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市野口町水足字新辻５６０番１外 ②地積 　(㎡) 109,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大工場が存するバイ パスに近い工業地域 西7m市道、四方路 水道、ガス、下水 加古川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   275 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大規模工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 340.0 ｍ、奥行　約　　 275.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 加古川駅東方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、加古川市の中心市街地に近接した工業地域として成熟しており、地域要因に特に大きな変化は見ら れない。当面は現状を維持しつつ、その利便性を反映して地価はやや上昇傾向にあるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市を含む東播磨を中心に、兵庫県内陸部に形成された工業地域の全域に及ぶ。需要者の中心は、 総額等の観点から資本力を有した製造業や物流業を営む大企業や中堅企業である。近年の円安基調や流通需要の高まり を受けて工業地の取得意欲は比較的旺盛である。但し、圏内における工業地の取引件数は少なく、また、取引の規模や 事情等も様々であるため、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場において現実に成立した工業団地等に係る取引事例を基礎として求められたものであり、また、自己 利用目的を主とする地域であることから、規範性が高い。一方、工業地域における賃貸借市場は未成熟であり、近隣地 域等において同種用途の適切な賃貸事例を得られないため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、市場の 実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [136.4] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあり、商業地の地価は流動 的であるが、住宅地や工業地の地価は概ね安 定的である。 市街地に近接した大規模な工場が立地する地 域で、流通需要の高まりや希少性の観点から 、地価はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％