鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０３Ｙ -59	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ＯＲ５０３Ｙ -59	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、南西7m、角地		２住居 (70,200)
c	ＫＴ５０３国 -17	加古川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	ＭＹ５０３国 -6	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西14m県道、北東11.4m、角地		２住居 (70,165)
e	ＫＴ６０３国 -25	高砂市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,782	100 [ 93.1]	125,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 79,597	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	85,865	100 [ 69.3]	123,903		124,000
c	(　 ) 72,472	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	71,754	100 [ 57.6]	124,573		125,000
d	(　 ) 78,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,395	100 [ 60.0]	127,325		127,000
e	(　 ) 104,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,828	100 [ 81.6]	128,466		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

加古川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,699,402	1,899,682	6,799,720	6,007,320	792,400	（　0.9288） 735,981	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,355,133 円　　　　（　 78,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	122.60	ＲＣ4	412.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は共同住宅（約３０～４０㎡／戸）を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.60	80.0	98.08	2,887	283,157	5.0	1,415,785
							3.0	849,471
2～ 3	住宅	122.60	90.0	110.34	1,700	187,578	2.0	375,156
							2.0	375,156
4～ 4	住宅	45.00	90.0	40.50	1,800	72,900	2.0	145,800
							2.0	145,800
～

～

計		412.80	87.0	359.26		731,213		2,311,897
								1,745,583

⑨年額支払賃料	731,213 円　×　12ヶ月　＝　 8,774,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預かり金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,774,556 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 438,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,335,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,311,897 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,745,583 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 341,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,699,402 円　　　　（　 41,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＫ５０３賃Ｙ　　　　-11	2,259 ( 2,183)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,048 円/㎡　月額支払賃料（　 2,887 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０３賃　　　　-6	1,963 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	3,098
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	541,200 円	90,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	350,982 円	8,774,556　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,899,682 円　（　　　　　　 9,089 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 412.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,007,320 円（　　　　　 28,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,699,402 円
②総費用	1,899,682 円
③純収益　①－②	6,799,720 円
④建物等に帰属する純収益	6,007,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	792,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	735,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,355,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
加古川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-6

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　若杉　和宏

印

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市加古川町粟津字宮ノ下４３７番１				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、事務所のほかに住宅等が見られる商業地域	東15m県道	水道、ガス、下水	加古川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

加古川駅南西方

750m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗や事業所等が見られる県道沿いの商業地域である。ＪＲ加古川駅周辺の利便性の高い商業地域で
あり、地価は概ね安定的に推移しているものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、加古川市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地縁性を有する中小規模の事業者
が中心である。近隣周辺の目抜き通りの大型物件については、全国展開の店舗も散見されるものの、近隣地域は、大規
模な画地が連担する地域ではなく、大規模資本等の参入は限定的である。尚、取引される土地の規模等はまちまちであ
り、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、ＪＲ加古川駅へと繋がる幹線道路沿いの商業地域にあり、概ね自ら事業を営むことを企図した自用目的
の取引を主とする地域であることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、近隣周辺では、
賃貸物件についても散見されることから、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価
額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[102.3]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より厳しい状況にあり、商業地の地価は流動
的であるが、住宅地や工業地の地価は概ね安
定的である。

店舗や事業所、住宅等も混在する幹線道路沿
いの商業地域で、加古川駅にも近く利便性を
有して、地価は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＹ５０３国 -10	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
b	ＦＭ５０３Ｙ -67	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、東1m、角地		近商 (80,300)
c	ＭＹ５０３国 -6	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西14m県道、北東11.4m、角地		２住居 (70,165)
d	ＳＲ５０３Ｙ -67	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	ＡＨ５０３国 -7	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、東6.3m、二方路		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,520	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,894	100 [ 98.3]	127,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 102,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,509	100 [ 79.1]	129,594		130,000
c	(　 ) 78,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,395	100 [ 60.0]	127,325		127,000
d	(　 ) 71,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	73,669	100 [ 57.8]	127,455		127,000
e	(　 ) 63,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	69,342	100 [ 58.1]	119,349		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -49.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

加古川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,674,873	1,898,796	6,776,077	6,007,320	768,757	（　0.9288） 714,022	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,867,156 円　　　　（　 75,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	122.60	ＲＣ4	412.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～４階は部分貸しの共同住宅を想定（３０㎡／戸～４０㎡／戸）。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.60	80.0	98.08	2,763	270,995	5.0	1,354,975
							3.0	812,985
2～ 3	住宅	122.60	90.0	110.34	1,755	193,647	2.0	387,294
							2.0	387,294
4～ 4	住宅	45.00	90.0	40.50	1,755	71,078	2.0	142,156
							2.0	142,156
～

～

計		412.80	87.0	359.26		729,367		2,271,719
								1,729,729

⑨年額支払賃料	729,367 円　×　12ヶ月　＝　 8,752,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,752,404 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 437,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,314,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,271,719 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,581 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,729,729 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 338,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,674,873 円　　　　（　 41,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０３賃　　　　-9	2,217 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,917 円/㎡　月額支払賃料（　 2,763 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０３賃Ｙ　　　　-10	3,679 ( 3,611)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,959
c	ＷＫ５０３賃Ｙ　　　　-11	2,259 ( 2,183)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,993

加古川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	541,200 円	90,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	350,096 円	8,752,404　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,898,796 円　（　　　　　　 9,085 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 412.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,007,320 円（　　　　　 28,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,674,873 円
②総費用	1,898,796 円
③純収益　①－②	6,776,077 円
④建物等に帰属する純収益	6,007,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	768,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	714,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,867,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,900 円／㎡）