鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＫ５０３Ｙ -57	加古郡播磨町		更地	（　）	ほぼ正方形	北西20m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	ＮＹ５０３国 -25	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、北西4m、二方路		２住居 (70,200)
c	ＩＴ５０３Ｙ -59	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	ＳＲ５０３Ｙ -67	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	ＦＭ５０３国 -46	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,175	100 [ 91.7]	90,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 84,696	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	81,357	100 [ 88.6]	91,825		91,800
c	(　 ) 116,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,782	100 [ 128.7]	90,740		90,700
d	(　 ) 71,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	73,669	100 [ 80.9]	91,062		91,100
e	(　 ) 45,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	56,726	100 [ 61.8]	91,790		91,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,100 円／㎡]

加古川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,947,438	667,892	2,279,546	1,308,720	970,826	（　0.9702） 941,895	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,475,978 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	100.00	ＬＳ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	411 ㎡	28.7 m x 13.2 m	前面道路：国道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,529	252,900	5.0	1,264,500
							3.0	758,700
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		252,900		1,264,500
								758,700

⑨年額支払賃料	252,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,034,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,034,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,792,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,264,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 758,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 143,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,947,438 円　　　　（　 7,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０３賃　　　　-7	1,868 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,529 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＷＫ５０３賃Ｙ　　　　-11	2,259 ( 2,183)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,839
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	16,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	121,392 円	3,034,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,892 円　（　　　　　　 1,625 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,308,720 円（　　　　　 3,184 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,947,438 円
②総費用	667,892 円
③純収益　①－②	2,279,546 円
④建物等に帰属する純収益	1,308,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	970,826 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	941,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,475,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
加古川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-5

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　境　めぐみ

印

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市平岡町西谷字南割２０６番２				②地積　(㎡)	411 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ1	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	南西11.2m国道	水道、下水	東加古川 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 145 ｍ、南 30 ｍ、北 125 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．２ｍ国道

交通

施設

東加古川駅南東方

930m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動は見られず、中小規模の店舗等が多い路線商業地として成熟しており、今後も現状を維持
しつつ推移すると思われる。地価はおおむね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町内の商業地域である。需要者は加古川市内の中小企業者及び個人事業者が中心
である。標準地の存する近隣地域は交通量の多い国道２号線沿いの路線商業地域で需要は比較的安定している。規模や
立地条件によって一様ではなく、業種等による個別性が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地域である。比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高
い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり、低位に試算され比準
価格に対し規範性は劣ると判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[141.3]

[100.0]
100

88,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は加古川市
の不動産市況において顕在化していない。総
人口は微減傾向であり地域ごとの二極化、選
別化が見られる。

交通量の多い路線商業地域であるが、需要は
ほぼ横ばいで地価は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ５０３国 -7	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、東6.3m、二方路		商業 (80,400)
b	ＦＭ５０３国 -52	加古川市		更地	（　）	不整形	北西9m県道、南東0.6m、二方路		準工 (60,200)
c	ＭＹ５０３国 -6	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西14m県道、北東11.4m、角地		２住居 (70,165)
d	ＳＲ５０３Ｙ -67	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	69,342	100 [ 79.8]	86,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,900
b	(　 ) 88,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	90,909	100 [ 97.0]	93,721		93,700
c	(　 ) 78,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,395	100 [ 85.0]	89,876		89,900
d	(　 ) 71,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	73,669	100 [ 81.9]	89,950		90,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

加古川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,872,849	657,520	2,215,329	1,269,770	945,559	（　0.9702） 917,381	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	19,943,065 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	100.00	ＬＳ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	411 ㎡	28.7 m x 13.2 m	前面道路：国道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て店舗の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,465	246,500	5.0	1,232,500
							3.0	739,500
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		246,500		1,232,500
								739,500

⑨年額支払賃料	246,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,958,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,958,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,721,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,232,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 739,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 140,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,872,849 円　　　　（　 6,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０３賃　　　　-9	2,217 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,602 円/㎡　月額支払賃料（　 2,465 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０３賃　　　　-6	1,963 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,200 円	16,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,320 円	2,958,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,520 円　（　　　　　　 1,600 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,269,770 円（　　　　　 3,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,872,849 円
②総費用	657,520 円
③純収益　①－②	2,215,329 円
④建物等に帰属する純収益	1,269,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	945,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	917,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,943,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）