鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ５０３Ｙ -74	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m市道、北東4m、二方路		近商 (90,300)
b	ＭＹ５０３国 -54	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
c	ＭＹ５０３国 -11	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
d	ＳＮ６０３国 -5	姫路市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
e	ＫＨ６０３国 -26	姫路市		貸家建付地	（　）	不整形	北8m市道、東4m、角地		商業駐車付置義務 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,623	100 [ 146.9]	144,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 180,566	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,380	100 [ 125.8]	141,002		141,000
c	(　 ) 112,795	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,133	100 [ 98.9]	114,391		114,000
d	(　 ) 166,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	175,409	100 [ 135.3]	129,644		130,000
e	(　 ) 175,286	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	173,005	100 [ 128.1]	135,055		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

加古川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,239,896	5,204,423	18,035,473	16,542,600	1,492,873	（　0.9497） 1,417,781	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,821,326 円　　　　（　 88,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	258.63	Ｓ4	1,034.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	347 ㎡	13.0 m x 26.7 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗のフロア貸し、２～４Ｆは事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.63	81.6	211.04	3,455	729,143	5.0	3,645,715
							3.0	2,187,429
2～ 4	事務所	258.63	75.2	194.49	2,060	400,649	5.0	2,003,245
							3.0	1,201,947
～

～

～

計		1,034.52	76.8	794.51		1,931,090		9,655,450
								5,793,270

⑨年額支払賃料	1,931,090 円　×　12ヶ月　＝　 23,173,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 794.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,173,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,158,654 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,014,426 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,655,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,793,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,133,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,239,896 円　　　　（　 66,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０３賃　　　　-7	1,868 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,647 円/㎡　月額支払賃料（　 3,455 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０３賃　　　　-4	2,811 ( 2,709)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [103.0]	100 [ 80.0]	4,148
c	ＫＹ５０３賃　　　　-3	2,659 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,655

加古川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,422,000 円	237,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	926,923 円	23,173,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,014,500 円	237,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,204,423 円　（　　　　　　 14,998 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,034.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,542,600 円（　　　　　 47,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,239,896 円
②総費用	5,204,423 円
③純収益　①－②	18,035,473 円
④建物等に帰属する純収益	16,542,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,492,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,417,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,821,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
加古川 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-4

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井上　基

印

TEL.

鑑定評価額

43,400,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市平岡町新在家字弐丁目２６５番２				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:2	店舗ＲＣ3	飲食店、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東7.8m市道	水道、ガス、下水	東加古川 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 35 ｍ、南 75 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

東加古川駅南方

130m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、飲食店舗等が多く見られる東加古川駅に近い商業地域であり、その地域特性から新型コロナウイル
ス感染症の影響を受けている可能性があり、その不透明感から、やや弱含みの傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、加古川市及び周辺市町にあって、主としてＪＲ山陽本線沿線の商業地域である。需要者の中心は、圏域
内の個人事業者や法人となるが、県内乃至全国展開型の事業者の需要も散見される。また、飲食店舗等が多いという地
域特性から新型コロナウイルス感染症の影響を受けている可能性があり、需要はやや弱含みである。なお、市場での需
要の中心となる価格帯は、個別性も強く、画地規模や事業規模により様々なため見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域
の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　加古川（県） 5-3           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    126,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加古川市では、おおむね地価の底打ち傾向が
見られるが、今後は、新型コロナウイルス感
染症が地価動向に与える影響の程度に留意す
る必要がある。

飲食店舗等が多く見られる商業地域であり、
その地域特性から新型コロナウイルス感染症
の影響を受けている可能性があり、不透明感
が漂う。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ５０３Ｙ -74	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m市道、北東4m、二方路		近商 (90,300)
b	ＫＴ５０３国 -16	加古川市		更地	（　）	不整形	南東30m県道、北東5.5m、角地		２住居 (70,200)
c	ＭＹ５０３国 -54	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
d	ＷＫ５０３Ｙ -59	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	ＭＹ５０３国 -10	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,623	100 [ 147.9]	143,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 187,407	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	196,497	100 [ 139.4]	140,959		141,000
c	(　 ) 180,566	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,380	100 [ 134.8]	131,588		132,000
d	(　 ) 157,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,455	100 [ 123.7]	127,288		127,000
e	(　 ) 124,520	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,894	100 [ 98.9]	126,283		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +51.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

加古川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,186,558	5,202,296	17,984,262	16,542,600	1,441,662	（　0.9497） 1,369,146	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,764,043 円　　　　（　 85,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	258.63	Ｓ4	1,034.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	347 ㎡	13.0 m x 26.7 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等から１階区分貸店舗、２階から４階区分貸事務所とした。

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

同種の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	258.63	81.6	211.04	3,434	724,711	5.0	3,623,555
							3.0	2,174,133
2～ 4	事務所	258.63	75.2	194.49	2,060	400,649	5.0	2,003,245
							3.0	1,201,947
～

～

～

計		1,034.52	76.8	794.51		1,926,658		9,633,290
								5,779,974

⑨年額支払賃料	1,926,658 円　×　12ヶ月　＝　 23,119,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 794.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,119,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,155,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,963,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,633,290 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,779,974 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,131,141 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,186,558 円　　　　（　 66,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０３賃Ｙ　　　　-10	3,679 ( 3,611)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [ 90.0]	3,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,625 円/㎡　月額支払賃料（　 3,434 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０３賃　　　　-5	1,940 ( 1,863)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 73.0]	100 [ 80.0]	3,561
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,422,000 円	237,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	924,796 円	23,119,896　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,014,500 円	237,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,202,296 円　（　　　　　　 14,992 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,034.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,542,600 円（　　　　　 47,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,186,558 円
②総費用	5,202,296 円
③純収益　①－②	17,984,262 円
④建物等に帰属する純収益	16,542,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,441,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,369,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,764,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,800 円／㎡）