鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ５０３Ｙ -74	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m市道、北東4m、二方路		近商 (90,300)
b	ＫＴ５０３国 -16	加古川市		更地	（　）	不整形	南東30m県道、北東5.5m、角地		２住居 (70,200)
c	ＭＹ５０３国 -54	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
d	ＷＫ５０３Ｙ -59	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	ＭＹ５０３国 -10	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,623	100 [ 101.0]	209,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 187,407	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	196,497	100 [ 95.5]	205,756		206,000
c	(　 ) 180,566	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,380	100 [ 90.5]	196,000		196,000
d	(　 ) 157,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,455	100 [ 84.0]	187,446		187,000
e	(　 ) 124,520	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,894	100 [ 70.2]	177,912		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

加古川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,631,238	4,125,191	14,506,047	13,123,500	1,382,547	（　0.9511） 1,314,940	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,585,652 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	166.60	Ｓ5	833.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	210 ㎡	10.7 m x 19.6 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等から１階フロア貸店舗、２階から５階区分貸事務所とした。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

同種の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.60	80.0	133.28	3,065	408,503	5.0	2,042,515
							3.0	1,225,509
2～ 5	事務所	166.60	80.0	133.28	2,299	306,411	5.0	1,532,055
							3.0	919,233
～

～

～

計		833.00	80.0	666.40		1,634,147		8,170,735
								4,902,441

⑨年額支払賃料	1,634,147 円　×　12ヶ月　＝　 19,609,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 666.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,609,764 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,960,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,648,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,170,735 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,902,441 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 908,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,631,238 円　　　　（　 88,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０３賃　　　　-3	2,659 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,236 円/㎡　月額支払賃料（　 3,065 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴ５０３賃　　　　-9	2,217 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	975,000 円	195,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	784,391 円	19,609,764　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,657,500 円	195,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,125,191 円　（　　　　　　 19,644 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	195,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 833.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,123,500 円（　　　　　 62,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,631,238 円
②総費用	4,125,191 円
③純収益　①－②	14,506,047 円
④建物等に帰属する純収益	13,123,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,382,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,314,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,585,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
加古川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　陰山　有里

印

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｓ6	中低層の店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	加古川 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 65 ｍ、南 65 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

加古川駅南西方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い商店街に位置し、店舗等の新規出店も認められる。周辺では、大規模マンションの建設も計画され、地
価は概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は概ね加古川市及び近隣市町の商業地域である。需要者の中心は地元事業者、個人投資家等で同一需
給圏外の需要者も認められる。駅に近い商業地域で、駅周辺の整備も進み、事業用地に対する需要は持ち直しつつある
。また、新快速停車駅であることからマンション用地としての需要も下支えしている。商業地域の取引は規模、事情等
により様々で需要の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前である立地条件から収益性を意思決定の拠り所とする需要者も認められるが、自用目的で取引価格を指標とする需
要者が多い不動産市場においては、取引価格が重視されている。従って、商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 68.9]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食店が集積する地域に対する需要はコロナ
禍で収益性に影響があり弱含んでいるが、他
の地域については様子見の状態で、今後影響
が懸念される。

ＪＲ最寄駅に近い商業地の立地に加え、近年
建物の建替え、新築等が認められる等、テナ
ント需要が概ね安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＹ５０３国 -54	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
b	ＭＹ５０３国 -10	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
c	ＷＫ５０３Ｙ -59	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＫＴ５０３国 -16	加古川市		更地	（　）	不整形	南東30m県道、北東5.5m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,566	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,380	100 [ 94.6]	187,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 124,520	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,894	100 [ 70.2]	177,912		178,000
c	(　 ) 157,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,455	100 [ 84.0]	187,446		187,000
d	(　 ) 187,407	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	196,497	100 [ 99.9]	196,694		197,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

加古川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,988,757	3,845,042	14,143,715	12,854,300	1,289,415	（　0.9511） 1,226,363	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,660,065 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	166.80	Ｓ5	834.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	210 ㎡	10.7 m x 19.6 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し、２Ｆから５Ｆ事務所部分貸し。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

周辺地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.80	80.0	133.44	3,024	403,523	5.0	2,017,615
							3.0	1,210,569
2～ 5	事務所	166.80	80.0	133.44	2,200	293,568	5.0	1,467,840
							3.0	880,704
～

～

～

計		834.00	80.0	667.20		1,577,795		7,888,975
								4,733,385

⑨年額支払賃料	1,577,795 円　×　12ヶ月　＝　 18,933,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 667.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,933,540 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,893,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,040,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,888,975 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,733,385 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 877,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,988,757 円　　　　（　 85,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０３賃　　　　-3	2,659 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,192 円/㎡　月額支払賃料（　 3,024 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴ５０３賃　　　　-9	2,217 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,158
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	764,000 円	191,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	757,342 円	18,933,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,200 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 1,623,500 円	191,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,845,042 円　（　　　　　　 18,310 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 834.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,854,300 円（　　　　　 61,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,988,757 円
②総費用	3,845,042 円
③純収益　①－②	14,143,715 円
④建物等に帰属する純収益	12,854,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,289,415 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,226,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,660,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）