別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加古川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -18 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　藤原　正秀 印  TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市西神吉町大国字北川７６０番１２６ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 宝殿 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 宝殿駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とした戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持し推移していくものと予測する。 地価はやや弱含みで、推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の市街化調整区域を主とした住宅地域の圏域。需要者は市内及び隣接市町内 の居住者が大半を占め、圏域外からの転入者は少ない。小規模開発や建売分譲等による新規供給が続く中、利便性の劣 る住宅地域に対する不動産の選別化が厳しく地価は緩やかな下落基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地は標準 的な規模で７００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済 合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が支配的で、収益物件 の所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格の水準を指標として価格決定するのが一般的である。よって 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 50.5] [101.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市は総人口及び生産年齢人口は減少、 老年人口は増加傾向にある。景気は新型コロ ナの影響で停滞しており、先行き不透明感は 歪めない。 地域要因に格別の変動はない。市街化調整区 域内に存する住宅団地で、駅利便性等にやや 劣ること等から選好性に劣り、地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％