別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加古川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -15 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸 印  TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市平岡町土山字ケ市５７８番６ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、在来住宅 等の混在する住宅地 域 南西4.9m市道 水道、ガス、下水 土山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　４．９ｍ市道　　 　　　　　　 交通 施設 土山駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域で、画地規模が小さい住宅が多く街路条件も劣るためやや閉塞感が見られる地域である。今 後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず、価格は緩やかに下落傾向が続くものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線沿線の加古川市及び隣接市町の住宅地域と判断した。需要者は市内居住者及びその縁故 者が中心で、圏外からの転入者は少数である。戸建住宅を主とする地縁性の見られる既成住宅地域で、価格動向は弱含 みで推移している。物件規模や個別的な諸事情により取引価格は様々であるが、中心価格帯は土地は１４０㎡程度で７ ００～９００万円程度、新築戸建住宅で２，２００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は街路条件が劣る既成住宅地域内にあり、画地規模も小さいことから市場性のある共同住宅の建設が困難であり 、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [185.0] [101.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は減少。加古川駅徒歩圏の住宅地の地 価は安定。利便性の劣る西部や山陽電鉄線南 部の需要は弱い。新型コロナウイルス感染症 の影響は不透明。 地域要因に格別の変動はない。集落色の残る 既成住宅地域で街路条件も劣る事から需要は 弱含みで、価格は緩やかに下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％