別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加古川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -10 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和 印  TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市志方町志方町字馬場田１５０８番 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.4m市道 水道、下水 宝殿 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．４ ｍ市道 交通 施設 宝殿駅北方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が中心の既成住宅地域であり、地域要因の変動は少なく、今後も現状のまま推移する ものと予測する。最寄駅からも遠く、需要は弱含みで、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市外縁部の既成住宅地域を主として隣接市の既成住宅地域に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性 を有する者がほとんどで、圏域外の需要者はほぼ見られない。最寄駅、市街地からも遠い既成住宅地域で、地場産業の 衰退、少子高齢化等の影響を受け、ここ数年需要は低迷しており不動産の動きは少ない。市場の中心価格帯の把握は困 難であるが、標準的規模の土地総額は概ね５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在 する地域は既成住宅地域で、一般向け賃貸住宅はほぼ存在しないため収益価格は求めることができなかった。従って取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 57.9] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退等、地域経済は依然低迷し、 少子高齢化の進展に伴う需要減等も相俟って 、不動産市場及び地価に回復の兆しは見られ ない。 地域要因に特別な変動は見られないが、需要 回復の兆しは見られず、地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　 -20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％