別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加古川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三崎　正義 印  TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市別府町元町８４番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 東5.1m市道 水道、下水 別府 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    85 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．１ｍ 市道 交通 施設 別府駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、や や下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね加古川市及びその隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要 者は加古川市及びその隣接市町の居住者が多くを占める。成熟した住宅地域であるが、市の中心部から少し離れており 、需要はやや弱含みであると思料する。土地は７００万円から８００万円程度、新築戸建は２，２００万円から２，５ ００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。画 地規模等から賃貸経営上合理的な共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域 でもないことから、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反 映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [101.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、景気は厳しい状況にあ り、雇用、所得環境も弱い動きとなっている 。コロナ禍の不動産市況への影響が懸念され る。 市の中心部から少し離れた住宅地域で、当該 地域の宅地に対する需要はやや弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％