別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加古川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹 印  TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市加古川町美乃利字壹反長１１１番１０ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も見られる既成住 宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 加古川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 加古川駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として概ね成熟しており、近くの農地についても順次宅地化が行われていくものと思われる。地価 は、今後も安定的に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は加古川市及び隣接市町の居住者が中心であ り、圏外からの転入者は少ない。加古川駅から徒歩圏内に存する利便性の良好な住宅地域であり、周辺の農地では宅地 開発も見られるなど需要は安定的に推移しており、地価は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、土地は９００万 円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地 域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定 は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [139.0] [102.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の人口は減少傾向。ＪＲ加古川駅徒 歩圏内の住宅需要は引き続き安定しているが 、新型コロナの影響により先行きの不透明感 が増している。 加古川駅から徒歩圏の住宅地域であり需要は 底堅く推移している。地域要因に特段の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％