鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０３国 -20	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、角地		２住居 (70,200)
b	ＩＨ５０３国 -6	加古川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北西6m、準角地		１低専 (60,100)
c	ＩＨ５０３国 -31	加古川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
d	ＭＹ５０３Ｙ -58	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＩＨ５０３国 -49	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	120,356	100 [ 106.1]	113,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 109,098	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	107,494	100 [ 91.0]	118,125		118,000
c	(　 ) 114,932	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	113,680	100 [ 95.0]	119,663		120,000
d	(　 ) 117,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,705	100 [ 104.1]	113,069		113,000
e	(　 ) 95,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,306	100 [ 79.2]	117,811		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

加古川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,876,583	697,188	3,179,395	2,731,990	447,405	（　0.9706） 434,251	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,650,022 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	210 ㎡	15.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階共に各２戸の共同住宅、ファミリータイプ５５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,480	162,800	2.0	325,600
							2.0	325,600
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		325,600		651,200
								651,200

⑨年額支払賃料	325,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,907,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預かり金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,907,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,711,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	651,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 651,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 158,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,876,583 円　　　　（　 18,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＭ５０３賃　　　　-2	1,097 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,546 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＹ５０３賃　　　　-7	1,039 ( 977)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,533
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,700 円	35,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	156,288 円	3,907,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,188 円　（　　　　　　 3,320 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,731,990 円（　　　　　 13,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,876,583 円
②総費用	697,188 円
③純収益　①－②	3,179,395 円
④建物等に帰属する純収益	2,731,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	447,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	434,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,650,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
加古川 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 -2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　若杉　和宏

印

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市加古川町北在家２３４２番外				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北西5.3m市道	水道、ガス、下水	加古川 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．３
ｍ市道

交通

施設

加古川駅南方

1.4km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には一部未利用地も見られるが、公共施設や各種店舗等に近接した利便性を有する住宅地域である。各種利
便性を反映した需要に支えられ、地価は安定的に推移しているものと推測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は市内を中心に、隣接市町に居住する一次取得者
層が大半を占める。近隣地域は、住環境が良好な住宅地域であり、新たに分譲された新興住宅団地との競合も想定され
るが、市内の中心部に近接しており、利便性も高いことから、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、標準的な規
模の土地で２，０００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、自己利用目的の取引を主とする地域にあることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高
い。一方、周辺には、共同住宅等の収益物件も散見されることから、収益還元法を適用したが、地価に見合う賃料が収
受できていないこともあって、収益価格はかなり低位に試算された。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留
め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より厳しい状況にあり、商業地の地価は流動
的であるが、住宅地や工業地の地価は概ね安
定的である。

中心市街地に近い住環境良好な地域で、需要
は底堅く、地価は安定的に推移している。地
域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＹ５０３国 -43	加古川市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		２低専 (50,100)
b	ＯＲ５０３国 -9	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.3m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	ＭＹ５０３Ｙ -58	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	ＩＴ５０３国 -40	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＮＹ５０３国 -30	加古川市		建付地	（　）	長方形	南西4.3m道路、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,970	100 [ 78.3]	111,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 81,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,629	100 [ 74.3]	109,864		110,000
c	(　 ) 117,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,705	100 [ 102.0]	115,397		115,000
d	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,631	100 [ 74.2]	118,101		118,000
e	(　 ) 80,664	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	79,706	100 [ 65.9]	120,950		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

加古川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,101,845	758,170	3,343,675	2,815,700	527,975	（　0.9706） 512,453	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,387,844 円　　　　（　 54,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	210 ㎡	15.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆとも共同住宅（ファミリータイプ：約５５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,566	172,260	2.0	344,520
							2.0	344,520
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		344,520		689,040
								689,040

⑨年額支払賃料	344,520 円　×　12ヶ月　＝　 4,134,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,134,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,927,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	689,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 689,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 167,771 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,101,845 円　　　　（　 19,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０３賃　　　　-6	1,190 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,635 円/㎡　月額支払賃料（　 1,566 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＹ５０３賃Ｙ　　　　-12	2,271 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,680
c	ＦＭ５０３賃　　　　-1	1,058 ( 1,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,613

加古川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	37,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	165,370 円	4,134,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 758,170 円　（　　　　　　 3,610 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,815,700 円（　　　　　 13,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,101,845 円
②総費用	758,170 円
③純収益　①－②	3,343,675 円
④建物等に帰属する純収益	2,815,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	527,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,453 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,387,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,200 円／㎡）