別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二 印  TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市日高町岩中字荒田６４３番６外 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 診療所兼住宅 Ｗ2 店舗、医院、住宅等 が混在する路線商業 地域 西20m国道、北側道 水道、下水 江原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 江原駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日高町内では繁華性が高い路線商業地域である。北近畿豊岡自動車道の延伸事業でストロー現象の懸念があるも のの、現状のまま推移すると予測する。一般的要因の影響で地価は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は但馬全域の商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元事業者を中心とする。農地が散見される宅地 地域を背後にもつ国道は、祢布交差点を中心に商業施設が集積しており、圏内では繁華性が高い地域である。一般的要 因を背景に店舗用地に対する需要は弱い。周辺地域では取引自体が少なく、需要の中心価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地では収益価格は指標とすべき価格であるが、周辺の土地の利用の状況から、自用の店舗を主とする商業地域であ り、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が得られないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、代替性のある事例 を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [ 99.9] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済が低迷する中、中心部の 需要は堅調で既成住宅や郊外の集落地域は弱 い。観光地を除くとコロナ禍の実感的な影響 は少ない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％