別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
豊岡 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉 印  TEL.
鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市出石町本町字本町３４番外
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:5.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に店
舗等の混在する住宅
地域		 北6.5m市道 水道、下水 豊岡

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 重要伝統的建造物群保存地区
の指定がある。		 街

路		 基準方位北　６．５
ｍ市道		 交通

施設		 豊岡駅南東方

12.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 城下町の町並みを残した地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと思料する。一方で有効的な利用が難
しい形状の画地が多く、需給は弱含みであるため地価も弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない
。土地区画整理事業エリアを中心に新規の住宅地供給があり、需要も安定的な一方で郊外、旧町の市街地及び集落内の
住宅地需給は弱含みが継続している。当該地域及び周辺地域は取引件数が少なく、個別事情を反映して価格帯も様々で
あるが、土地については総額１，０００万円までの取引が大半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅を主とする既成住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であり、画地規模も小さいため経済合理性の観点
から収益還元法の適用は断念した。比準価格については、当該標準地と同じ豊岡市内の住宅地事例を選択しているため
、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。近隣地域等の取引は居住性や快適性等を重視した自用目的が
中心であるため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,500 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[143.2]		 [100.0]
100		 34,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は顕在化していないが、市
内の住宅地需要は利便性が良好な中心市街地
に集中し、郊外や集落は過疎化が進み、二極
化している。

伝統的建造物群保存地区の規制に加え、有効
的な利用が難しい間口狭小かつ奥行長大な画
地が多く、需要が弱含み傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ７０３
Ｙ
-90		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ＩＧ７０３
国
-11		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
南6m、角地
（都） １住居

(70,200)
c ＹＴ７０３
国
-2		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m私道、
北6.5m、角地
（都） １住居

(70,200)
d ＩＧ７０３
Ｙ
-69		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e ＹＴ７０３
国
-15		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,370  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
33,322 		 100
[  97.0]
34,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,400 
b (　           ) 
30,044  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.1]
33,045 		 100
[  96.0]
34,422 
34,400 
c (　           ) 
37,813  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
36,478 		 100
[ 103.5]
35,244 
35,200 
d (　           ) 
36,321  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
37,345 		 100
[ 110.0]
33,950 
34,000 
e (　           ) 
42,154  		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,468 		 100
[ 116.1]
34,856 
34,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,600 円／㎡]  



豊岡 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用不動産を主体とする戸建住宅地域であり、賃貸市場は未成熟で、また画地規模等から経済合理的な賃貸建物
の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
豊岡 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ 印  TEL.
鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市出石町本町字本町３４番外
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:5.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に店
舗等の混在する住宅
地域		 北6.5m市道 水道、下水 豊岡

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 重要伝統的建造物群保存地区
に指定されている。		 街

路		 基準方位北６．５ｍ
市道		 交通

施設		 豊岡駅南東方

12.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 古い街並みを維持している地域であり、特段の変動要因は見られないが、昔ながらの間口に対し奥行きの長い画
地が多く、選好性にやや劣り、地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は但馬の住宅地域。需要者は同一需給圏内居住者の世帯分離や住替えが中心で、圏域外からの転入は少ない
。既成住宅地域では需給ともに低調で、相続等に絡んで安値取引が散見される程度である。不動産取引自体が少なく、
中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 持ち家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、収益性による価格への影響は極めて低く、また画地規模や間口奥行き等
の関係から市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の不
動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比
準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,500 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[143.2]		 [100.0]
100		 34,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化や人口減少、さらには世帯数の減少が
見られる地域も増え、土地需要は先細り傾向
で、地価は弱含みに推移している。


既成住宅地域であり、地域的に特段の変動要
因は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ７０３
Ｙ
-90		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ＩＫ７０３
Ｙ
-89		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
東2.5m、
二方路
（都） １住居

(60,160)
c ＩＧ７０３
Ｙ
-69		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ＹＴ７０３
国
-4		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,370  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
33,322 		 100
[  98.0]
34,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
37,813  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
40,179 		 100
[ 109.8]
36,593 
36,600 
c (　           ) 
36,321  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
37,345 		 100
[ 105.0]
35,567 
35,600 
d (　           ) 
36,638  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
38,104 		 100
[ 104.0]
36,638 
36,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,600 円／㎡]  



豊岡 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用不動産を主体とする戸建住宅地域であり、賃貸市場は未成熟で、また画地規模等から経済合理的な賃貸建物
の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ