別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 相生 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人 印  TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市旭４丁目１３６４番２２外 ｢旭４－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成の商業 地域 南西8.3m市道、背面道 水道、下水 相生 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 相生駅南方 1.2km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 かつてはアーケード付商店街として店舗が建ち並び、賑わいを見せていたが、郊外の大型店舗との競合等により 商況は停滞し、現在は店舗の閉鎖も多い。近隣地域は今後も衰退的に推移し、地価も下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね相生市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域であり、主な需要者は同一需給圏内の個人事業者や 法人等である。同一需給圏内においては、背後人口の減少や消費行動範囲の変化による地域内消費の縮小等を背景に商 業地需要は弱含みであり、特に商店街等では、郊外の大型店との競合や経営者の高齢化等により店舗の閉鎖も多く、需 要は低調である。取引自体が少なく、取引される物件の規模や立地等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり 、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力 は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宍粟 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [109.7] [102.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等慢性的な社会問題を抱え、地方経 済は低迷している。尚、コロナ禍の地価への 影響は顕在化していないが、その動向に注視 すべきである。 特に大きな変動要因は見られない。商店街等 では、郊外店舗との競合等により商況は停滞 しており、一般的要因とも相俟って、需要は 低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％