別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 相生 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉 印  TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市佐方１丁目４４３番１ ｢佐方１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4.5m市道 水道、下水 西相生 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 西相生駅北東方 320m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成しており、ほぼ現状の住環境を維持するものと思料する。市内の新興住宅地域と比 べると競争力が弱いため、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、新規分譲は土地区 画整理地区内を中心に小規模な開発が点在する程度であり、長期的な人口減少や地域経済の低迷等もあって、市内の住 宅地の需給関係は弱含みが継続している。また、土地は５００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，００ ０万円～２，５００万円程度が地域における取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とする住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸事業が成り立たないため収 益還元法の適用は断念した。価格形成要因から勘案すると近隣地域等の取引は居住の快適性を重視した自用目的が中心 であるため、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を 得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [133.8] [103.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い 。また、新型コロナウイルス感染症による住 宅地需要への影響は顕在化していない。 地域要因に変動はないが、駅周辺の住宅地域 や土地区画整理地区内の住宅地域との比較に おいて選好性の低下が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％