鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ０７１０２国 -74	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１３１０３国 -30	伊丹市		更地	（　）	ほぼ台形	北西24.5m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	０２１０３国 -14	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ａ１１１０２国 -83	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、南東4m、角地		近商 (90,200)
e	１１２０３国 -14	西宮市		底地	（　）	ほぼ整形	南28m国道、東2.5m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	230,275	100 [ 76.0]	302,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 191,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,582	100 [ 60.5]	316,664		317,000
c	(　 ) 253,088	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,199	100 [ 86.4]	303,471		303,000
d	(　 ) 227,602	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	223,183	100 [ 76.8]	290,603		291,000
e	(　 364,340) 364,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	372,155	100 [ 121.2]	307,059		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

伊丹 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,490,648	3,799,205	14,691,443	12,220,000	2,471,443	（　0.9541） 2,358,004	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	56,142,952 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼共同住宅	118.00	ＲＣ6	708.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	237 ㎡	20.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～６階共同住宅（ワンルーム、平均床面積約２２㎡）

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考として査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	70.0	82.60	3,100	256,060	4.0	1,024,240
							2.0	512,120
2～ 6	住宅	118.00	75.0	88.50	2,790	246,915	1.0	246,915
							2.0	493,830
～

～

～

計		708.00	74.2	525.10		1,490,635		2,258,815
								2,981,270

⑨年額支払賃料	1,490,635 円　×　12ヶ月　＝　 17,887,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,887,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 921,381 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,506,239 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,258,815 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,981,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 962,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,490,648 円　　　　（　 78,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０３賃Ｍ１　　　　-1	2,470 ( 2,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,999	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,790 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６１０３賃Ｍ１　　　　-1	2,338 ( 2,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	940,000 円	188,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	737,105 円	18,427,620　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,100 円	査定
	建物　　　　　　　　　 1,598,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,799,205 円　（　　　　　　 16,030 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 708.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,220,000 円（　　　　　 51,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,490,648 円
②総費用	3,799,205 円
③純収益　①－②	14,691,443 円
④建物等に帰属する純収益	12,220,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,471,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,358,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,142,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
伊丹 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊丹 5-4

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　勝沼　和子

印

TEL.

鑑定評価額

69,900,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊丹市伊丹３丁目５２８番１｢伊丹３－１－５７｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ5	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	西27m県道	水道、ガス、下水	伊丹 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

伊丹駅南西方

450m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。今後の地価動向について
は、新型コロナウイルス感染症による影響を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊丹市を中心に阪神間の幹線道路沿いの路線商業地域及び概ね近隣型の商業地域である。需要者は、沿
道サービス事業者や同一需給圏に地縁をもつ事業者等が中心である。阪急伊丹駅及びＪＲ伊丹駅の両駅へのアクセスが
良好な好立地であるため、マンション用地としての需要も強く、マンション開発業者も需要者となっており、需要は堅
調である。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、店舗、事務所、ワンルーム
マンション等の収益物件も見受けられるものの、収益性よりも資産性を重視する需要者も多く、収益性から意思決定す
る需要者が中心とまでは至っていない。よって規範性から、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 280,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[ 98.7]

[100.0]
100

296,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

阪急～ＪＲ伊丹駅周辺の好立地では、商業用
地やマンション用地の堅調な需要が見られる
。今後、長期化する新型コロナの影響が懸念
される。

阪急、ＪＲの両駅から徒歩圏内にあり、利便
性が高いことから、マンション用地としての
需要も強く、地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３２０３国 -33	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m県道、東8m、角地		１住居地区計画等 (80,200)
b	０３２０２国 -84	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、中間画地		準住居 (70,200)
c	０３２０２国 -74	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、西22m、角地		準住居 (80,200)
d	０９１０３国 -4	伊丹市		貸家建付地	（　）	不整形	西30m県道、北5m、南4m、三方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,117	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	339,919	100 [ 108.2]	314,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 273,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,634	100 [ 86.6]	315,975		316,000
c	(　 ) 261,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	248,869	100 [ 84.7]	293,824		294,000
d	(　 ) 177,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.2]	228,749	100 [ 80.0]	285,936		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

伊丹 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,134,775	3,723,045	14,411,730	11,960,000	2,451,730	（　0.9541） 2,339,196	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,695,143 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.00	ＲＣ6	708.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	237 ㎡	20.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）　２～６Ｆ共同住宅（ワンルームタイプ：約２２㎡／戸）

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	70.0	82.60	3,000	247,800	4.0	991,200
							2.0	495,600
2～ 6	住宅	118.00	75.0	88.50	2,742	242,667	1.0	242,667
							2.0	485,334
～

～

～

計		708.00	74.2	525.10		1,461,135		2,204,535
								2,922,270

⑨年額支払賃料	1,461,135 円　×　12ヶ月　＝　 17,533,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,533,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 903,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,169,939 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,204,535 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,922,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 943,893 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,134,775 円　　　　（　 76,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１０３賃Ｍ１　　　　-1	2,717 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,742 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１０３賃Ｍ１　　　　-4	2,676 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,947
c	１２１０３賃Ｍ１　　　　-1	2,470 ( 2,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,907

伊丹 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	722,945 円	18,073,620　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,100 円	査定
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,723,045 円　（　　　　　　 15,709 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 708.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,960,000 円（　　　　　 50,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,134,775 円
②総費用	3,723,045 円
③純収益　①－②	14,411,730 円
④建物等に帰属する純収益	11,960,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,451,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,339,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,695,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）