別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊丹 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -25 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市昆陽東４丁目１６９番 ｢昆陽東４－８－３｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.1m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．１ｍ 市道 交通 施設 阪急伊丹駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、今後も現況を維持して推移するものと予測する。安定した住宅需 要に支えられ、地価は今後横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急伊丹線及びＪＲ福知山線沿線を中心とする概ね伊丹市を圏域とした住宅地域である。需要者は、一 次取得者層を中心とした同市内居住者が多く、他市からの流入も散見される。幅員等の街路条件が劣るものの、周辺買 物施設等の立地は充実しており、住宅需要は安定的である。需要の中心価格帯としては、土地は標準地と同規模程度の もので総額１，０００万円台前半、新築建売は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域にあって、周辺には共同住宅等も散見されるものの、標準地は地 積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。 したがって、本件では、多数の取引事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [105.8] [102.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阪神間のベッドタウンとして伊丹市の住宅需 要は安定的であるが、新型コロナウイルス感 染症による今後の地価動向への影響には注視 が必要である。 戸建住宅を中心とした住宅地域にあって、一 次取得者層を中心とした市内居住者からの需 要は安定的で、地価は横這い傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％