別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 芦屋 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -17 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　良明 印  TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市東山町２６６番 ｢東山町２１－１３｣ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 芦屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 芦屋駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。 良好な居住環境を背景に堅調な住宅需要を受けて、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    304,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋市の市街地北部で、阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者は地元の居住者 のほか圏外からの転入者も見られ、高所得者層の住宅購入や中高年層の住み替え等が中心である。類似地域内の需給動 向は、傾斜の激しい地勢であるが、良好な居住環境を背景に需要は堅調である。中心価格帯は、画地規模が様々で高低 差等の個別性も強いため見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的の取引が中心である。また、法令規制等を踏まえると経済合理的な賃貸住宅の 経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎 とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏ま えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    376,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 306,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    303,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市内の人口は変動幅が小さいが微減傾向 で推移している。利便性が劣る地域を除き、 全体的に住宅地に対する需要は堅調である。 山手の閑静な住宅地域であり、地域要因に大 きな変動はない。傾斜の激しい地勢であるが 、居住環境は良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％