別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 洲本 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洲本 -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝 印  TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外 ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅を主とする 県道沿いの住宅地域 北東9.5m県道 水道 市原停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 市原停南方 80m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅が多い地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維 持すると予測する。地価水準は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淡路島内の農家住宅をはじめとする住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、転入者は少 ない。土地取引は少なく、需要・供給ともに限定的であり、地価は下落傾向で推移している。取引自体が少ないうえ画 地規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 洲本市郊外の農家住宅を主とする地域であり、自己使用を目的とした取引がほとんどである。農家住宅地域で賃貸市場 が未成熟であることや、規模等の画地条件を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。 よって、収益還元法は適用せず、他の標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [166.6] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる実質的な影響は小さく、地 域経済の低迷状態が継続し、人口減少・高齢 化の影響により不動産市況は低調である。 準幹線道路沿いの農家集落地域である。なお 、地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％