別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 洲本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洲本 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛 印  TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 洲本市本町７丁目６８番２ ｢本町７－１－１９｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 築地町停 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 築地町停南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主として中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は 下落ないし弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は洲本市を中心とする淡路島内の住宅地域である。需要者は市内及び淡路島内の居住者が大半を占め る。洲本市中心部の既成住宅地であるが、郊外の新興住宅地などとの競合が厳しく、需要は低調に推移している。取引 は少なく、画地規模等にばらつきがあるために中心となる価格帯は把握し難いが、土地で１，０００万円以内の物件が 大半と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は価 格牽連性を有する周辺の売買実例をもとに適切に算定されており、市場の実勢を的確に反映するものと考えられる。よ って、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　洲本 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光産業などは打撃 を受けており、従来からの地域経済の低迷と 相まって洲本市における不動産市況は低調で ある。 地域要因に特別の変動はないが、新規分譲地 や郊外の住宅地との競合が厳しく、相対的地 位の低下傾向は否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％