鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３国 -9	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０９２０３国 -30	西宮市		更地	（　）	正方形	南5.6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	０３２０３国 -30	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	０３２０３国 -1	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		近商 (90,360)
e	０６２０２Ｙ -45	芦屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 741,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	741,446	100 [ 70.0]	1,059,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 601,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	601,518	100 [ 64.0]	939,872		1,020,000
c	(　 ) 933,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,931	100 [ 93.8]	995,662		1,080,000
d	(　 ) 611,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	611,423	100 [ 62.9]	972,056		1,050,000
e	(　 ) 669,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	669,792	100 [ 72.1]	928,976		1,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

西宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	324,721,368	85,576,741	239,144,627	173,259,000	65,885,627	（　0.9374） 61,761,187	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,544,029,675 円　　　　（　 848,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,150.00	ＳＲＣ8F1B	8,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	1,821 ㎡	52.6 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・上階事務所共に部分貸し。地下１階は３５台分の機械式駐車場。

⑦有効率　 68.5 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,100.00	70.0	770.00	7,024	5,408,480	4.0	21,633,920
							4.0	21,633,920
2～ 3	事務所	1,100.00	80.0	880.00	5,000	4,400,000	3.0	13,200,000
							3.0	13,200,000
4～ 8	事務所	900.00	80.0	720.00	3,350	2,412,000	3.0	7,236,000
							3.0	7,236,000
地下 1～ 1	車庫	1,150.00

～

計		8,950.00	68.5	6,130.00		26,268,480		84,213,920
								84,213,920

⑨年額支払賃料	26,268,480 円　×　12ヶ月　＝　 315,221,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 35 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	315,221,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 8,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 16,181,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	307,440,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,213,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 800,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 84,213,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 16,480,664 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	324,721,368 円　　　　（　 178,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０３賃　　　　-11	5,097 ( 4,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	7,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,530 円/㎡　月額支払賃料（　 7,024 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３２０３賃　　　　-14	5,722 ( 5,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	7,925
c	０５２０３賃　　　　-14	7,410 ( 6,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,201

西宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,740,000 円	2,790,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	25,889,741 円	323,621,760　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,652,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,715,000 円	2,790,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,790,000 円	2,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,790,000 円	2,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 85,576,741 円　（　　　　　　 46,994 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,790,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 8,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	173,259,000 円（　　　　　 95,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	324,721,368 円
②総費用	85,576,741 円
③純収益　①－②	239,144,627 円
④建物等に帰属する純収益	173,259,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,885,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,761,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,544,029,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 848,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出
西宮 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-4

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　布谷　嘉浩

印

TEL.

鑑定評価額

1,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市高松町５４１番外｢高松町５－３９｣				②地積　(㎡)	1,821 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	台形 1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西22m市道、三方路	水道、ガス、下水	西宮北口 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

西宮北口駅南方

160m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。高容積率で繁華性の高い駅前の商業好立地にあり、希少
性も相まって、地価はやや強含み程度に推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 858,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市を中心とした阪神間の駅前商業地域等が圏域である。需要者の中心は、中規模以上の事業者や投
資家等と認められる。主要駅の駅前に立地し、需要は堅調に推移し、希少性も相まって、地価は若干の上昇傾向となっ
ている。市場の中心価格帯は規模により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域で、広域的に代替性のある商業地域の事例を収集し比準価格を求
めた。近隣地域及びその周辺では自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されて
いないため、収益価格はやや低く試算された。よって、実証性に優れた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、他
の標準地とのバランスにも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    960,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市商業地は、背後住宅地価上昇、商業地
の相対的希少性等で需要は根強く、地価上昇
傾向にあったが、新型コロナ禍の影響で地価
は微騰程度。

駅前の好立地に存し、繁華性の高い近くの大
型商業施設の好影響も受け、希少性も相まっ
て需要は高く、地価は若干の強含みに推移。

個別的要因に特段の変化は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３２０３国 -30	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１０２０３国 -9	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０４１０３国 -35	川西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m県道、北3.7m、角地		商業 (90,600)
d	ＭＫ３０２Ｙ -86	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 933,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,931	100 [ 94.8]	985,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 741,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	741,446	100 [ 74.3]	997,908		1,080,000
c	(　 ) 674,722	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	660,310	100 [ 64.9]	1,017,427		1,100,000
d	(　 ) 837,995	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	844,699	100 [ 86.6]	975,403		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

西宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	331,982,554	86,814,555	245,167,999	178,290,000	66,877,999	（　0.9343） 62,484,114	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,562,102,850 円　　　　（　 858,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	1,150.00	ＲＣ8F1B	8,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	1,821 ㎡	52.6 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：平均１９３㎡、２階～８階事務所：１２０㎡～２２０㎡程度、地下１階機械式駐車場：３５台を想定した。

⑦有効率　 68.5 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	車庫	1,150.00

1～ 1	店舗	1,100.00	70.0	770.00	7,481	5,760,370	4.0	23,041,480
							4.0	23,041,480
2～ 3	事務所	1,100.00	80.0	880.00	5,000	4,400,000	3.0	13,200,000
							3.0	13,200,000
4～ 8	事務所	900.00	80.0	720.00	3,400	2,448,000	3.0	7,344,000
							3.0	7,344,000
～

計		8,950.00	68.5	6,130.00		26,800,370		86,161,480
								86,161,480

⑨年額支払賃料	26,800,370 円　×　12ヶ月　＝　 321,604,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 35 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	321,604,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 16,542,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	314,302,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	86,161,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 818,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 86,161,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 16,861,802 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	331,982,554 円　　　　（　 182,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４２０３賃　　　　-14	5,426 ( 5,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	8,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,020 円/㎡　月額支払賃料（　 7,481 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４２０３賃　　　　-7	5,952 ( 5,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	8,065
c	１３２０３賃　　　　-14	5,722 ( 5,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	7,924

西宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,980,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	26,467,555 円	330,844,440　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,652,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,055,000 円	2,830,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,830,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,830,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 86,814,555 円　（　　　　　　 47,674 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,830,000,000 円	設計監理料率　 304,000 円／㎡　×　 8,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	178,290,000 円（　　　　　 97,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	331,982,554 円
②総費用	86,814,555 円
③純収益　①－②	245,167,999 円
④建物等に帰属する純収益	178,290,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,877,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,484,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,562,102,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858,000 円／㎡）