別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 西宮 -89　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -89 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　廣嶋　琢也 印  TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３ ｢北六甲台３－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西7m市道 水道、ガス、下水 田尾寺 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 田尾寺駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ西宮市北部郊外の閑静な住宅地域であり、今後とも現在の住環境で推移するものと予 測する。西宮市北部郊外住宅地の需要は弱く、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市北部郊外エリア・神戸市北区の住宅地域である。需要者は大阪・神戸業務エリアへの通勤者又は地 縁的選好を有する者で、一次取得者の他、買替え層も若干見られる。近隣地域は住環境に優れるが、最寄り駅から遠隔 で、通勤利便性にも劣るため、住宅需要は乏しい状況である。また、北六甲台や周辺住宅団地内での物件供給も多く、 地価の下落傾向は継続している。中古住宅で２０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外の住宅団地内に所在し、転勤等の特殊事情による戸建住宅の賃貸が見られる程度で、成熟した賃貸住 宅市場が存するとは言えない。このため収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地 価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [103.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅需要は生活利便性の高い中心市 街地に集中しており、北部郊外住宅地に対す る通常の需要は極めて少ない。 地価は底値に近い状況にあるが、需要の中心 である若年者層の減少から地価は下落傾向に ある。市街地から郊外への住み替えの動きは 見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％