別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 西宮 -84　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -84 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上田中町１１５番 ｢上田中町５－６｣ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 洲先 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 洲先駅西方 560m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住 環境はやや劣り、地価は横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線及び武庫川線の沿線で、概ね西宮市南部の圏域である。想定される主な需要者は、西宮市居住 の一次取得者層が中心となるが、隣接市等からの需要も認められる。近隣地域は小規模一般住宅が多く見られる旧来か らの既成住宅地である。西宮市市街地の戸建住宅地需要は総じて堅調に推移しているが、国道４３号以南は、相対的に 選好性がやや低い。市場の中心価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅等の収益物件も見受けられるが、自己利用目的の取引が中心となっている。また標準的な画地規模も 小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であることから、収益還元法の適用は断念した 。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.2] [100.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心 にやや上昇傾向にあるが、一方で、立地等の 格差から二極化傾向も認められる。 街路条件、環境条件等に特に大きな変化は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％