別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 西宮 -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -74 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文 印  TEL.

鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園目神山町６３５番 ｢甲陽園目神山町３０－１１｣ ②地積 　(㎡) 479   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,80) （その他） 風致地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 大中規模一般住宅を 中心とする閑静な住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 甲陽園駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (30,80) 風致地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の大きい一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する 。利便性の劣る傾斜地への需要は弱く、地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市北部及び隣接市に広がる山手の住宅地域。画地規模が大きく総額が張るため、需要者の中心は、 市内あるいは周辺市に居住する資金的に余裕のある会社役員やその親族等である。居住環境が良好で、別荘地的特性を 有する閑静な住宅地域であるが、傾斜がきつく、駅からも遠いため利便性が劣り、需要は減退傾向にある。取引は、画 地規模・形状・街路条件等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心で、経済 的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は 、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [133.5] [103.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の取引件数は減少傾向にあるが、新設住 宅着工戸数は持ち直しの傾向。利便性の高い 住宅地の需要は堅調も、北部郊外等では下落 が継続。 居住環境は良好であるが、傾斜がきつく駅か らも遠いため利便性が劣り、需要は弱含み、 地価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％