別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 西宮 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -57 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘 印  TEL.

鑑定評価額 92,700,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園西山町３８番６ ｢甲陽園西山町４－８２｣ ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 台形 1:2 住宅 Ｗ2 大中規模一般住宅が 多い山手の閑静な住 宅地域 東7.2m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ．２ｍ市道 交通 施設 甲陽園駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。潜在需要は認められるが 高額物件の動きは鈍く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急甲陽線沿線を中心とする西宮市山手の住宅地域の圏域。需要者は西宮市居住者が多いが、甲陽園ブラ ンドから大阪方面等の外部からの流入も見受けられる。大中規模住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地であるが、標準地 より北西には同町内でも急な坂道が多い。傾斜地が敬遠される傾向もあり、地価はやや弱含みで推移している。取引さ れる規模にばらつきがあり、総額が大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大中規模戸建住宅の多い山手の住宅地域で、専ら自己の居住用に土地が取引される地域である。容積率が低 く、賃貸共同住宅の需要も少ないため経済的に賃貸業が成り立つ地域ではなく、収益還元法は適用しない。居住の快適 性が重視される山手の住宅地であって、過去の土地取引実績を中心に価格形成される地域である。よって、市場の実勢 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [104.2] [101.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数の減少等不動産市場が停滞気味に推 移している中、西宮市の住宅地は人気エリア で若干地価が上昇するなど底堅さが見られる 。 山手の閑静な住宅地域で最寄駅にも近いが、 画地規模等により地価はやや弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％