別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 西宮 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -56 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩 印  TEL.

鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲東園３丁目１２０番１５ ｢上甲東園３－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 甲東園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 甲東園駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測。良好な住環境 だが最寄駅へはやや距離があり坂道も存することを考慮すると、地価は若干弱含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線の西宮市市街地北部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、西宮市内の居住者を主とした 二次取得者等で、一部他市からの転入も認められる。閑静で比較的良好な住環境が確保されているが、利便性がやや劣 り、需要は若干弱含みで、地価は若干の下落傾向となっている。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡で４０００万円 台前半、新築建売住宅は、５０００万円以上の物件も見られるが、土地所有者が自ら建物を建築する場合も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、用途地域が第１種低層住居専用地域（容積率１００％）で、自己使用の戸建住宅を中心とする地域であり、 経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域 であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 289,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    292,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地は住環境・利便性に優れ選好性 が強く、地価上昇傾向にあったが、新型コロ ナ禍の影響で微騰程度となった。 住環境良好な住宅地域であるが、最寄駅へは 徒歩圏となり、需要がやや弱く、地価は微落 傾向となっている。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％