別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 西宮 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -38 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世 印  TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市名塩１丁目２４２０番 ｢名塩１－５－２２｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 北4.3m市道 水道、下水 西宮名塩 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ３ｍ市道 交通 施設 西宮名塩駅北西方 850m 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の集落地域であり、当分は現状を維持すると予測する。なお、郊外の不動産に対する需要は弱含みであり、 地価は下落傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福知山線沿線、神戸電鉄線沿線を中心とする西宮市北部の住宅地域である。需要者の中心は、西宮市 内の居住者のうち、近隣地域及びその周辺地域に地縁的選好性を有する者である。需要者が限定されており、当該地域 における不動産需要は減退している。最寄駅には比較的近いが、旧来の集落地域であるため、取引が行われる件数が少 なく、規模や取引の事情等により取引価格水準が異なるため、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落的な住宅地域であり、自己使用不動産の取引が主で、賃貸市場は未成熟で、居住の快適性を主たる 指標として価格が形成されている。このような地域的特性を踏まえ、本件では収益還元法を適用せず、価格水準の比較 的類似する取引事例に基づく、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [121.3] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市北部郊外部の地価は、利便性が劣り、 住宅団地における物件の滞留等により下落傾 向にある。 旧来の集落地域であるため、需要は減退して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％