別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 西宮 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -15 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世 印  TEL.

鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市弓場町５５番１１ ｢弓場町９－８｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東6.6m市道 水道、ガス、下水 香櫨園 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ６ｍ市道 交通 施設 香櫨園駅西方 830m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される 。地価動向は芦屋市にも近く微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市南西部から芦屋市南東部にかけての住宅地域である。隣接市からの転入も見られるが、需要者の 中心は、西宮市の居住者がその大半を占めている。住環境や利便性に恵まれているため、需要は比較的堅調である。中 心となる価格帯については、標準地と同程度の画地規模の土地で４千万円台半ばと推定されるが大規模な画地も多く、 中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、自用目的の取引が中心であり、標準地については画地規模が小さく、間口、奥行の関係等から、合理 的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、対象標準地と同じ香櫨園駅を最寄駅とし、地域格差の比較的小さい事例を中心に価格決定する等、規範性の 高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    290,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [101.0] 100 280,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地の地価は、北部郊外を除いて 、横ばいを中心に、微増から微減まで、下記 要因の影響下にある。 住環境や利便性が比較的良好な住宅地域であ り、地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％