別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 西宮 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘 印  TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園若江町２５番２ ｢甲陽園若江町５－７｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南7m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 甲陽園駅南東方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅を中心とした甲陽園駅徒歩圏の比較的平坦な住宅地域で、良好な住環境を保っている。地価は 緩やかな上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急甲陽線沿線を中心とする市街地北部の住環境良好な住宅地域。需要者は西宮市内の居住者が多いが、 甲陽園ブランドから外部からの流入も認められる。近くで比較的規模の大きい宅地開発があり一時的に供給数は増えた が、従来から需要が多い割に供給が少ない地域で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地で３，０００万円前後、建売住宅は４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸共同住宅等も見受けられるが、戸建住宅が主体の住宅地域で収益目的での取引は少なく、自己利用目 的での取引が殆どである。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設は困難であるため、収益還元 法は適用しない。過去の近隣の取引実績をもとに価格形成される住宅地域である。よって、市場の実態を反映し規範性 が高い比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 81.2] [103.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数の減少等不動産市場が停滞気味に推 移している中、西宮市の住宅地は人気エリア で若干地価が上昇するなど底堅さが見られる 。 地域要因に特段の変動はないが、駅徒歩圏の 平坦な住宅地で、利便性と良好な住環境から 需要は多く、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％