別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
西宮 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -12 兵庫県 兵庫第2 氏名  不動産鑑定士 廣嶋 琢也 印  TEL.
鑑定評価額 49,400,000 円  1㎡当たりの価格 325,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
260,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
西宮市甲東園2丁目44番2
「甲東園2-4-8」
②地積
 (㎡)
152  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅を中
心とした住宅地域
北4.5m市道 水道、ガス、下水 甲東園

510m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.5 m、奥行 約    18.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、4.
5m市道
交通

施設
甲東園駅北東方

510m
法令

規制
1中専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。利便性が高く、住環境も良好であるが、一般的要因の影響を
受けて、今後、地価は若干の下落傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           325,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市市街地北部の阪急今津線沿線の住宅地域である。需要者は主に中高所得水準層で、西宮市居住者が
中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性が比較的良好で、住環境にも恵まれており
、住宅地に対する選好性は非常に高い。但し、現在、一般的要因の影響による需要の減退により地価は弱含みにある。
新築の戸建住宅は5000万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は比較的閑静な戸建住宅地域内に存し、賃貸共同住宅の想定は経済合理性が乏しいため、比準価格のみの試
算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形
成と整合性がある。したがって、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          325,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 西宮(県) -16              ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          322,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
西宮市は給与所得者層・富裕層等による住宅
取得需要が多いが、新型コロナウイルス感染
症拡大の影響を受けて、需要の減少傾向が見
られる。

富裕層等が選好する駅近の閑静な住宅地域に
所在するが、一般的要因の影響を受けて、地
価は弱含みにある。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 % +0.9 %
3 試算価格算定内訳 西宮 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 18203

-5
西宮市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
b 11203

-13
西宮市

更地


  
(           ) 
不整形 北東3.3m市道
、中間画地




1中専

(60,150)
c 11203

-8
西宮市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m、
中間画地




1中専

(60,160)
d 13203

-8
西宮市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,100)
e 11203

-16
西宮市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地




1中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
249,576  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

249,576 
100
[  78.4]

318,337 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

318,000 
b (            
253,746  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

267,101 
100
[  80.4]

332,215 

332,000 
c (            
184,988  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.0]

203,507 
100
[  76.8]

264,983 

265,000 
d (            
345,408  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

335,348 
100
[ 105.0]

319,379 

319,000 
e (            
283,590  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

280,782 
100
[  84.6]

331,894 

332,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -4.0 環境     -10.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     -20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境     -10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     325,000 円/㎡]  



西宮 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅が殆どを占める地域であり、かつ、地積が小さいこと等から、経済合理性に見合う賃貸住宅
の建築が困難と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
西宮 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -12 兵庫県 兵庫第2 氏名  不動産鑑定士 石井 隆介 印  TEL.
鑑定評価額 49,400,000 円  1㎡当たりの価格 325,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
260,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
西宮市甲東園2丁目44番2
「甲東園2-4-8」
②地積
 (㎡)
152  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅を中
心とした住宅地域
北4.5m市道 水道、ガス、下水 甲東園

510m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.5 m、奥行 約    18.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、4.
5m市道
交通

施設
甲東園駅北東方

510m
法令

規制
1中専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持して推移するものと思料される。地価
動向は選好性と需給バランスから底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           325,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線沿線の西宮市市街地北部に存する住宅地域である。需要者は中高所得者層であり、同市内居
住者のほか他市からの流入も見られる。新型コロナウィルス感染症の影響に注視が必要だが、生活利便性・住環境とも
に優れることから選好性が高く、需要は堅調に推移している。中心価格帯は、新築の戸建住宅で5,000万円程度で
ある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己の居住を目的とした取引が中心である。市場の特性に鑑
みると経済合理的な賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。以上より、現実の取引市場を反映
した実証的な価格である比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          325,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 西宮(県) -16              ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          322,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウィルス感染症拡大による先行き
不透明感から不動産市場にも変化が見られる
が、用途や地域によりその影響の程度は異な
る。

最寄駅より徒歩圏にある閑静な住宅地域で、
需要は底堅く推移している。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 % +0.9 %
3 試算価格算定内訳 西宮 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 18202

-73
西宮市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北5.1m市道、
西4.5m、角地




1中専

(70,150)
b 11203

-13
西宮市

更地


  
(           ) 
不整形 北東3.3m市道
、中間画地




1中専

(60,150)
c 13203

-8
西宮市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,100)
d 09203

-3
西宮市

建付


  
(           ) 
長方形 東4m私道、
中間画地




1中専

(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
337,168  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

330,557 
100
[ 102.0]

324,075 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

324,000 
b (            
253,746  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

267,101 
100
[  83.0]

321,808 

322,000 
c (            
345,408  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

335,348 
100
[ 101.9]

329,095 

329,000 
d (            
300,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

297,030 
100
[  92.2]

322,158 

322,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -4.0 環境      -7.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     325,000 円/㎡]  



西宮 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅が殆どを占める地域であり、かつ、画地規模から、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困
難と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ