別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 西宮 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -10 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕 印  TEL.

鑑定評価額 50,600,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲子園１丁目１８６番３ ｢上甲子園１－８－２５｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 甲子園口駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅地として の需要は多いものの、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、当面は若干の上昇程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市内で、特にＪＲ東海道本線・阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び周辺市に 居住する二次取得者で、市内でも比較的人気のある住宅エリアである。新築建売住宅の供給もみられるものの、不動産 取引の中心は、中古不動産又は土地の取得後注文住宅を建設する場合である。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模 の土地は５千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域で、自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を主な指標として価格が形成 されている。また、標準地程度の規模であれば経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難である。以上 より本件では収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は最寄駅が同一の事例から試算しており、市場の実態を反 映した価格として規範性が高い。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    338,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [103.0] 100 320,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    320,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横ばい乃至微増程度で推移している地域が多 いが、新型コロナウイルス感染症の影響もあ り、北部郊外の住宅地以外でも下落に転じた 地域もみられる。 熟成した住宅地域であり、地域的特性に変化 は認められない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％