別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　隆介 印  TEL.

鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市室川町１３番４ ｢室川町４－１３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅、マン ション等が建ち並ぶ 住宅地域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 西宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．８ｍ市道 交通 施設 西宮駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面は現状を維持すると思料する。戸建住宅地需 要は底堅く、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線・今津線及びＪＲ東海道本線沿線の西宮市市街地北部に存する住宅地域である。需要 者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、その他市からの流入も見られる。新型コロナウィルス感染症の影響に注 視が必要だが、生活利便性・住環境ともに良好であることから比較的選好性が高く、需要は堅調に推移している。中心 価格帯は、新築の戸建住宅で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅等の収益物件も見られるものの、自己の居住を 目的とした取引が中心である。市場の特性や対象標準地の画地規模に鑑みると経済合理的な賃貸経営が困難であると判 断し、収益還元法の適用は断念した。以上より、現実の取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    325,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 270,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    269,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大による先行き 不透明感から不動産市場にも変化が見られる が、用途や地域によりその影響の程度は異な る。 一般住宅のほか、マンション等も混在する住 宅地域である。需要は比較的堅調で、地価は 底堅く推移している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％