鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＨ５０３Ｙ -60	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	西6.8m市道、南5.5m、角地		準工 (70,200)
b	ＵＧ４０３国 -31	神戸市西区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	ＹＭ４０３国 -11	神戸市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	北10.5m市道、東10.5m、角地		準工 (70,200)
d	ＳＮ４０３国 -3	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		工業 (80,200)
e	ＯＭ４０３Ｙ -27	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.5m県道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,234	100 [ 74.2]	77,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 ) 106,767	100 [ 140.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,025	100 [ 96.8]	79,571		79,600
c	(　 ) 86,313	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	85,307	100 [ 101.7]	83,881		83,900
d	(　 ) 84,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	81,703	100 [ 104.0]	78,561		78,600
e	(　 ) 104,818	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	111,438	100 [ 132.8]	83,914		83,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,900 円／㎡]

明石 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、再調達原価の把握が困難なため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,179,422	1,818,678	6,360,744	5,516,790	843,954	（　0.9764） 824,037	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,163,651 円　　　　（　 54,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	354 ㎡	13.5 m x 25.8 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	540.00	100.0	540.00	1,302	703,080	4.0	2,812,320
							1.0	703,080
～

～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		703,080		2,812,320
								703,080

⑨年額支払賃料	703,080 円　×　12ヶ月　＝　 8,436,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,436,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 421,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,015,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,812,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 703,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 137,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,179,422 円　　　　（　 23,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＭ４０３賃　　　　-6	1,132 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴＭ４０３賃　　　　-1	1,195 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,449
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,300 円	92,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	337,478 円	8,436,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,800 円	92,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,100 円	92,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,100 円	92,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,818,678 円　（　　　　　　 5,138 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,100,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,516,790 円（　　　　　 15,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,179,422 円
②総費用	1,818,678 円
③純収益　①－②	6,360,744 円
④建物等に帰属する純収益	5,516,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	843,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	824,037 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,163,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
明石 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 9-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　植木　剛

印

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大道町２丁目１１番２｢大道町２－１１－６｣				②地積　(㎡)	354 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫兼作業場Ｓ2	中小規模工場、店舗、住宅等が混在する工業地域	東5.3m市道	水道、ガス、下水	西新町 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

西新町駅北西方

900m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は大道町地区地区計画が指定されており、当面は現況を維持するものと予測されるが、長期的には緩や
かに住宅地域への用途純化が進むと考えられる。地価は横ばい又は強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は概ね明石市及びその周辺市町の圏域に存する中小工業地域である。周辺地域では住宅地への転換が
緩やかに進みつつあり、住工混在の性格を備えることから、需要者は明石市及びその周辺市町の中小企業などのほか、
不動産開発業者なども見込まれる。価格水準は工業地としては高位にあり、住宅地への転換期待が見込まれる。取引は
個別性が強く、画地規模も様々であるため、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地と類似の取引事例を十分には収集できなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例をもとに適切
に算定されており、市場の実勢を反映したものと認められる。収益価格は標準的な想定に従って算定されているが、工
場・倉庫などの賃貸物件は個別性が強いために流動的な部分は否めない。よって本件では比準価格を重視し、収益価格
を参酌のうえ、前年価格にも留意しつつ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により経済は停滞している
が、流通関連などの業種は好調であり、事業
用地について堅調な動きも見られる。

用途混在の地域であり、地域要因に大きな変
動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＭ４０３Ｙ -27	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.5m県道、中間画地		準工 (70,200)
b	ＫＴ４０３Ｙ -11	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	ＡＭ４０３Ｙ -26	明石市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.8m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	ＳＮＢ４０３Ｙ -55	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、西8m、北6m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,818	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	111,438	100 [ 137.1]	81,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 85,134	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,418	100 [ 129.5]	82,176		82,200
c	(　 ) 51,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 59.2]	87,750	100 [ 112.3]	78,139		78,100
d	(　 ) 78,309	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	80,582	100 [ 96.8]	83,246		83,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,200 円／㎡]

明石 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,197,396	1,801,992	6,395,404	5,462,880	932,524	（　0.9764） 910,516	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,174,791 円　　　　（　 59,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	175.00	Ｓ3	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	354 ㎡	13.5 m x 25.8 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況及び周辺利用状況を踏まえ、一括貸しの工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	525.00	100.0	525.00	1,321	693,525	3.0	2,080,575
							2.0	1,387,050
～

～

～

～

計		525.00	100.0	525.00		693,525		2,080,575
								1,387,050

⑨年額支払賃料	693,525 円　×　12ヶ月　＝　 8,322,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,322,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,906,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,575 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,387,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 271,446 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,197,396 円　　　　（　 23,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０３賃Ｙ　　　　-33	1,005 ( 969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	1,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＮＢ４０３賃Ｙ　　　　-32	1,357 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,396
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,600 円	91,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	332,892 円	8,322,300　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 775,200 円	91,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,801,992 円　（　　　　　　 5,090 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,200,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,462,880 円（　　　　　 15,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,197,396 円
②総費用	1,801,992 円
③純収益　①－②	6,395,404 円
④建物等に帰属する純収益	5,462,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	932,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	910,516 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,572 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,174,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,800 円／㎡）