別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 明石 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 9-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保 印  TEL.

鑑定評価額 1,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市貴崎５丁目８９番５外 ｢貴崎５－１１－７０｣ ②地積 　(㎡) 40,970   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 北東9.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 西明石 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道三方路 　　 交通 施設 西明石駅南西方 750m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が連担する市街地型の工業地域であり、地域要因に特別な変動もなく、今後も現状の通り推移するも のと予測する。なお、市街地内の工業地であり、供給が希少であるため、地価はやや強含みに推移している。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市以西の市街部に位置する工業地域である。需要者の中心は、圏内に地縁を有する事業法人をはじめ 、広域事業法人など、幅広く想定される。大規模な工場が連担する市街地型の工業地域であり、供給が限定的である反 面、利便性に富むとともに、幹線道路への接続性も良好であることから、需給は強含みに推移している。取引当事者の 属性や画地の規模など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、大規模な工場が連担する市街地型の工業地域であり、自用の事業目的での取引が支配的な市場 環境にあるとともに、経済合理性に適う賃貸工場の想定も非現実的であることから、収益還元法は適用できなかった。 よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準 地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による景気の腰折れが鮮明とな るも、足元の実需への影響は軽微であり、明 石市における地価は概ね安定的に推移してい る。 市街地型の工業地域であり、道路交通網の整 備も進んでいることから、需給は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％