鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ４０３Ｙ -59	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		商業 (100,450)
b	ＫＲ４０３Ｙ -45	明石市		建付地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＮＨ４０３国 -33	明石市		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、東7.5m、角地		商業 (100,400)
d	ＫＴ４０３国 -51	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西3.5m、角地		商業臨港地区 (100,360)
e	ＭＭ４０３国 -4	明石市		更地	（　）	長方形	北東20m国道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,932	100 [ 86.1]	261,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 170,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,010	100 [ 64.8]	262,361		262,000
c	(　 ) 244,671	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	233,020	100 [ 90.3]	258,051		258,000
d	(　 ) 153,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	148,565	100 [ 58.7]	253,092		253,000
e	(　 ) 337,918	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	337,918	100 [ 129.5]	260,941		261,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

明石 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,175,504	5,918,002	22,257,502	19,234,000	3,023,502	（　0.9534） 2,882,607	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,037,372 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅	280.00	ＲＣ7	1,480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	383 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗・事務所、２～４階：事務所、５～７階：住宅９戸（ファミリータイプ・平均専有面積約６０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	280.00	75.0	210.00	2,524	530,040	5.0	2,650,200
							3.0	1,590,120
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	2,019	323,040	5.0	1,615,200
							3.0	969,120
5～ 7	住宅	200.00	90.0	180.00	1,544	277,920	1.0	277,920
							2.0	555,840
～

～

計		1,480.00	83.1	1,230.00		2,332,920		8,329,560
								6,165,000

⑨年額支払賃料	2,332,920 円　×　12ヶ月　＝　 27,995,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,995,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,399,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,595,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,329,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,165,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,501,085 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,175,504 円　　　　（　 73,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮ４０３賃　　　　-6	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,605	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＳＮ４０３賃　　　　-8	1,975 ( 1,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,180,000 円	295,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,119,802 円	27,995,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,507,500 円	295,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	295,000 円	295,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	295,000 円	295,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,918,002 円　（　　　　　　 15,452 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	295,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,234,000 円（　　　　　 50,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,175,504 円
②総費用	5,918,002 円
③純収益　①－②	22,257,502 円
④建物等に帰属する純収益	19,234,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,023,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,882,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,037,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
明石 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-11

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　桑名　玉樹

印

TEL.

鑑定評価額

97,300,000 円

１㎡当たりの価格

254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大明石町１丁目１２９１番２｢大明石町１－２－３７｣				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	中層の事務所等が見られる駅に近い商業地域	北15m県道	水道、ガス、下水	明石 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

明石駅北西方

260m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は駅近くの業務商業地域として熟成しており地域要因の大きな変動要因は見られない。しかし駅近の商
業地についてはマンション等の需要も見込まれ地価は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、明石市における主要駅である明石駅、西明石駅周辺及び神戸市の圏域に存する商業地域である。
需要者は不動産業者、金融機関、保険会社等の資本力を有する法人が主体である。明石市の商業地は中心部を含め店舗
、事務所等の需要はいまだ低調であるが、商業地の容積率を活かせる駅近の好立地でマンション等用地の需要が見込め
る。なお、商業地は立地、画地規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用目的の店舗と商業事業者向けの賃貸物件が混在する商業地域である。取引は自用または自用兼用目的
が多く、実際の取引価格が重視される傾向にある。地価に対する賃料の相対的低位から収益価格はやや低位に試算され
た。従って、同一需給圏内の類似地域の商業地取引事例から試算した比準価格を重視し、収益価格を考量し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　明石 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 226,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[100.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需
は比較的安定的に推移している。景気は、コ
ロナ禍により不透明である。

地域要因に格別の変動はない。店舗、事務所
等の需要は低調であるが、マンション等用地
の需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ４０３Ｙ -59	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		商業 (100,450)
b	ＫＴ４０３国 -71	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＫＴ４０３国 -45	明石市		底地	（　）	ほぼ長方形	南17m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	ＨＹ４０３国 -34	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,932	100 [ 83.2]	270,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 290,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	290,400	100 [ 107.1]	271,148		271,000
c	(　 194,162) 334,762	100 [ 130.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,904	100 [ 93.1]	272,722		273,000
d	(　 ) 218,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,899	100 [ 81.5]	268,588		269,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

明石 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,632,838	6,009,999	22,622,839	19,560,000	3,062,839	（　0.9534） 2,920,111	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,909,558 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅	280.00	ＲＣ7	1,480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	383 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して１階は店舗・事務所の２室、２階～４階は事務所、５～７階は約６０㎡ファミリー×９戸を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

類似ビルの標準的な有効率を基に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	280.00	75.0	210.00	2,500	525,000	3.0	1,575,000
							3.0	1,575,000
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	2,050	328,000	3.0	984,000
							3.0	984,000
5～ 7	住宅	200.00	90.0	180.00	1,601	288,180	1.0	288,180
							2.0	576,360
～

～

計		1,480.00	83.1	1,230.00		2,373,540		5,391,540
								6,256,080

⑨年額支払賃料	2,373,540 円　×　12ヶ月　＝　 28,482,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預かり金により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,482,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,424,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,058,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,391,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,256,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,523,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,632,838 円　　　　（　 74,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＹ４０３賃　　　　-1	1,634 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,601 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＫＴＭ４０３賃　　　　-3	1,653 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	300,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,139,299 円	28,482,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,009,999 円　（　　　　　　 15,692 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 1,480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,560,000 円（　　　　　 51,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,632,838 円
②総費用	6,009,999 円
③純収益　①－②	22,622,839 円
④建物等に帰属する純収益	19,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,062,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,920,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,909,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）