鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０３国 -6	明石市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、南西12m、角地		商業 (100,500)
b	ＭＭ４０３Ｙ -58	明石市		建付地	（　）	正方形	北東18m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＫＲ４０３国 -39	明石市		建付地	（　）	長方形	南19m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＫＴ４０３Ｙ -72	明石市		更地	（　）	長方形	南7.7m市道、東7.7m、角地		商業 (100,400)
e	ＫＴ３０３国 -16	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.7m市道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 495,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	450,670	100 [ 83.0]	542,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	543,000
b	(　 ) 390,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,149	100 [ 72.6]	537,395		537,000
c	(　 ) 361,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	361,681	100 [ 65.2]	554,725		555,000
d	(　 ) 379,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	361,572	100 [ 67.0]	539,660		540,000
e	(　 ) 529,723	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	508,004	100 [ 92.1]	551,579		552,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

明石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,982,066	8,311,558	30,670,508	25,239,700	5,430,808	（　0.9526） 5,173,388	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	117,577,000 円　　　　（　 432,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	190.00	ＲＣ8	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	272 ㎡	11.6 m x 23.4 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、８階建の店舗付事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	4,600	699,200	3.0	2,097,600
							3.0	2,097,600
2～ 2	店舗	190.00	80.0	152.00	3,220	489,440	3.0	1,468,320
							3.0	1,468,320
3～ 8	事務所	190.00	80.0	152.00	2,254	342,608	3.0	1,027,824
							3.0	1,027,824
～

～

計		1,520.00	80.0	1,216.00		3,244,288		9,732,864
								9,732,864

⑨年額支払賃料	3,244,288 円　×　12ヶ月　＝　 38,931,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,931,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,946,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,984,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,732,864 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,732,864 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,904,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,982,066 円　　　　（　 143,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０３賃Ｙ　　　　-16	5,956 ( 5,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	5,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,848 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴ４０３賃Ｙ　　　　-15	3,119 ( 3,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	4,683
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,532,000 円	383,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,557,258 円	38,931,456　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,200,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,255,500 円	383,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,311,558 円　（　　　　　　 30,557 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	383,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,239,700 円（　　　　　 92,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,982,066 円
②総費用	8,311,558 円
③純収益　①－②	30,670,508 円
④建物等に帰属する純収益	25,239,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,430,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,173,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,577,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
明石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　水野　雅一

印

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市本町１丁目１番２９外｢本町１－１－２８｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ9	中規模店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東30m国道	水道、ガス、下水	明石 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道　　

交通

施設

明石駅南方

280m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。北方の明石駅前南地区第一種市街地再開発事業が周辺の中
心市街地をつなぎ、商業地の活性化や都市景観の良化が期待される。地価はやや下落の傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 532,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は神戸市以西の圏域にあって駅に近接し、幹線若しくは準幹線道路沿いに位置する業務商業地域であ
る。需要者の中心は県内一円若しくは全国展開の事業者及び機関投資家等である。経済の回復傾向を背景に需給は安定
しつつある。取引される画地規模は大小あり需要の中心となる価格帯は見い出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所ビルや店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的の取引が中心である。需要者は収益性に着目しつつも、
同一需給圏内の土地取引価格を重視していることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格とは均衡を得ている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　須磨 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 510,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[103.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

516,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

オフィス、店舗の空室率は大きな改善がない
。明石市の地域経済は底入れ後回復の鈍さが
目立つ。コロナ禍の影響は一部閉鎖店舗もみ
られたが限定的。

明石駅の再開発事業が北側の道路対面側で完
成。商業ゾーンがオープンし、駅徒歩圏マン
ションの売れ行きも好調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０３Ｙ -72	明石市		更地	（　）	長方形	南7.7m市道、東7.7m、角地		商業 (100,400)
b	ＫＴ４０３国 -6	明石市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、南西12m、角地		商業 (100,500)
c	ＭＭ４０３Ｙ -57	明石市		更地	（　）	長方形	北西（駅前広場）道路、中間画地		商業 (100,600)
d	ＭＭ４０３Ｙ -58	明石市		建付地	（　）	正方形	北東18m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 379,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	361,572	100 [ 67.9]	532,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	533,000
b	(　 ) 495,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	450,670	100 [ 84.8]	531,450		531,000
c	(　 ) 543,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	543,386	100 [ 101.9]	533,254		533,000
d	(　 ) 390,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,149	100 [ 73.4]	531,538		532,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 532,000 円／㎡]

明石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,507,210	8,292,589	30,214,621	25,239,700	4,974,921	（　0.9526） 4,739,110	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	107,707,045 円　　　　（　 396,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	190.00	ＲＣ8	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	272 ㎡	11.6 m x 23.4 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア貸しで構成される８階建の店舗付事務所ビルを想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似ビルの標準的な有効率に基づき判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	80.0	152.00	4,486	681,872	3.0	2,045,616
							3.0	2,045,616
2～ 2	店舗	190.00	80.0	152.00	3,140	477,280	3.0	1,431,840
							3.0	1,431,840
3～ 8	事務所	190.00	80.0	152.00	2,243	340,936	3.0	1,022,808
							3.0	1,022,808
～

～

計		1,520.00	80.0	1,216.00		3,204,768		9,614,304
								9,614,304

⑨年額支払賃料	3,204,768 円　×　12ヶ月　＝　 38,457,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,457,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,922,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,534,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,614,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,336 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,614,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,881,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,507,210 円　　　　（　 141,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０３賃Ｙ　　　　-10	4,608 ( 4,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,728 円/㎡　月額支払賃料（　 4,486 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴＭ４０３賃Ｙ　　　　-12	4,551 ( 4,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,741
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,532,000 円	383,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,538,289 円	38,457,216　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,200,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,255,500 円	383,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,292,589 円　（　　　　　　 30,487 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	383,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,239,700 円（　　　　　 92,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,507,210 円
②総費用	8,292,589 円
③純収益　①－②	30,214,621 円
④建物等に帰属する純収益	25,239,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,974,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,739,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,707,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396,000 円／㎡）