別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 明石 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -32 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 東二見 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 東二見駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅を中心とする従来からの住宅地域である。今後とも現況を維持し、地価は横ばい傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、明石市及び周辺市町の圏域に存する住宅地域である。主た る需要者は明石市及び周辺市町の居住者などである。従来からの住宅地域であるが、周辺では新規分譲地も見られ、需 給は概ね安定的に推移している。土地で１，０００～１，５００万円程度、新築建売住宅であれば、３，０００万円前 後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格 は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが主であり、取引価格の 水準を指標として、価格が合理的に判断されることが一般的と認められる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市 場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [141.5] [100.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向。新型コロナの影響があるも 、市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概 ね堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね安 定的に推移。 最寄駅から徒歩圏内にある中規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に格別な地 域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％