別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 明石 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -30 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大蔵町３６５８番２ ｢大蔵町２０－１３｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 大蔵谷 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大蔵谷駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、今後も同様の状況で推移するものと予測する。な お、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地。需要者は、神 戸市及び明石市に居住する中堅サラリーマン層の一時取得者が中心である。当該圏域は明石市の中では利便性等の高い 地域が多く、景気動向の概ね穏やかな推移により、不動産市況も比較的安定している。土地は標準的な規模で１，２０ ０万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅とアパート等の混在する住宅地域に存しているが、取引は居住の快適性が重視される自己使用目的が 中心で、アパート・マンション等の収益物件所有を目的とした取引はあまりないのが現状である。画地規模等から賃貸 経営上合理的な建物の想定が困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決 定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていることを検証した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    178,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [164.9] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向。新型コロナの影響があるも 、市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概 ね堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね安 定的に推移。 最寄駅から徒歩圏内にある一般住宅とアパー ト等が混在する住宅地域であり、特に格別な 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％