別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 明石 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -28 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大家　通孝 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市林崎町３丁目５４２番１１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 林崎松江海岸 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 林崎松江海岸駅南方 180m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。既存の住宅地 域であり需給は概ね安定しており、地価は横這い傾向乃至やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市及びその隣接市に存する住宅地域である。需要者の 中心は市内居住者が大半を占める。駅近くの既成住宅地域であるが、古い共同住宅等が混在するほか、背後は用途が雑 多で住環境がやや劣ることから地価は横這い乃至やや弱含んでいる。土地は１，５００万円前後，新築戸建住宅は３， ０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も混在しているが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法は非適 用とした。一方、比準価格は、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場の実態を反 映した比準価格に基づき、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.5] [100.0] 100 87,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの市場への影響は軽微で地価動向 に目立った変化は見られなかった。当該状況 から年間を通じた地価は概ね横這い程度とな った。 地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％