別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 明石 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -23 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝 印  TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市魚住町錦が丘２丁目１４番３８ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 魚住 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 魚住駅東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域内においては特段の変動要因はないこと から、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で明石市及び神戸市西部の住宅地域であり、需要者は地縁的選好性を 有する一次取得者が中心である。最寄駅から徒歩圏に存し、生活利便性及び住環境が良好な区画整然とした住宅地域で あるため、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地が１，０００万円～１，５００万円程度、 新築戸建物件が３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地であり、中規模住宅が建ち並ぶ住環境が良好な住宅地域で、自用の戸建住宅が中心で ある。収益性よりも居住の利便性・快適性が重視される地域である。また、賃貸住宅等の建設状況等を勘案すると不動 産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、前年公示価格等からの検討 を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　明石（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により取引は停滞していた が、緊急事態宣言明け以降ほぼ従前並みに回 復した。また地価動向は従前と大きな変化な く推移している。 最寄駅から徒歩圏に位置し、住環境も良好な ため需要は底堅い。なお、地域要因に特別の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％