鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

明石 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＹ４０３国 -8	明石市		更地	（　）	ほぼ整形	北西8.8m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	ＨＫ４０３国 -9	明石市		更地	（　）	不整形	東10m市道、北西4.2m、二方路		工業 (70,200)
c	ＯＭ４０３国 -13	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＭＭ４０３国 -5	明石市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	ＳＮ４０３国 -28	明石市		建付地	（　）	長方形	南10.3m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,603	100 [ 85.5]	91,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,900
b	(　 ) 59,945	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	80,832	100 [ 85.9]	94,100		95,000
c	(　 ) 82,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,085	100 [ 88.4]	91,725		92,600
d	(　 ) 84,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,001	100 [ 88.8]	92,343		93,300
e	(　 ) 94,762	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,002	100 [ 98.6]	93,308		94,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,300 円／㎡]

明石 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、再調達原価の把握が困難なため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,347,170	1,056,143	4,291,027	3,746,800	544,227	（　0.9746） 530,404	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,334,977 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	23.5 m x 10.0 m	前面道路：県道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の賃貸需給動向等からファミリータイプで平均専有面積約４０㎡、９戸を想定し、使用容積率は需給関係により判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,269	152,280	1.0	152,280
							2.0	304,560
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		456,840		456,840
								913,680

⑨年額支払賃料	456,840 円　×　12ヶ月　＝　 5,482,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,482,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 562,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,063,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	456,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 913,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 279,586 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,347,170 円　　　　（　 24,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ４０３賃　　　　-2	1,208 ( 1,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,342 円/㎡　月額支払賃料（　 1,269 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ４０３賃　　　　-5	1,094 ( 1,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,237
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,000 円	58,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	225,043 円	5,626,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,000 円	58,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,056,143 円　（　　　　　　 4,779 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,746,800 円（　　　　　 16,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,347,170 円
②総費用	1,056,143 円
③純収益　①－②	4,291,027 円
④建物等に帰属する純収益	3,746,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	544,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	530,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,400 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,334,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
明石 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 -18

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　濱本　佳子

印

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大久保町八木字道重１０５番４				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	住宅、店舗、空地が混在する路線沿いの住宅地域	南西8.8m県道	水道、下水	中八木 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北８．８ｍ
県道

交通

施設

中八木駅南東方

70m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅、店舗等が混在する地域であり、空地も介在するが急速な集積は見込めず、当面は現状維持で推移するもの
と予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね明石市の住宅地域及び住商混在地域の圏域である。需要者は
明石市の居住者を中心とし、同一需給圏外からの転入者は少ない。路線沿いに住宅、店舗等が混在する地域で、商業繁
華性は劣るが、駅に近接し、用途の多様性を有するため需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は画地規模の
大小、成約価格のばらつき等により把握し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は用途的に多様性のある地域で、賃貸物件も見られるが自用目的の取引が中心である。収益価格は共同住宅を
想定したが、建築費の高騰等の影響を受けてやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためそ
の信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を参
考に留め代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　明石 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 87.0]

[101.0]
100

93,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍において、景気は厳しい状況に
あり、先行きに不安材料はあるが、市場への
影響は軽微で、明石市の地価は概ね安定的に
推移している。

最寄駅に近接する用途的に多様な地域であり
、地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

明石 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＭ４０３Ｙ -26	明石市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.8m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	ＯＭ４０３国 -24	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西7m市道、中間画地		１中専 (60,280)
c	ＯＭ４０３国 -20	明石市		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南東6m、二方路		１住居 (60,200)
d	ＳＮ４０３国 -32	明石市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6.2m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 59.2]	87,750	100 [ 100.0]	87,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	88,600
b	(　 ) 118,065	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,065	100 [ 129.8]	90,959		91,900
c	(　 ) 78,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	81,301	100 [ 88.4]	91,969		92,900
d	(　 ) 78,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	77,922	100 [ 82.9]	93,995		94,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,300 円／㎡]

明石 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,137,480	1,023,030	4,114,450	3,630,520	483,930	（　0.9746） 471,638	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	10,968,326 円　　　　（　 49,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	23.5 m x 10.0 m	前面道路：県道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ・平均約４０㎡。周辺環境に適合した想定で容積充足率はやや低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,218	146,160	1.0	146,160
							2.0	292,320
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		438,480		438,480
								876,960

⑨年額支払賃料	438,480 円　×　12ヶ月　＝　 5,261,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,261,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 540,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,865,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	438,480 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 876,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 268,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,137,480 円　　　　（　 23,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ４０３賃　　　　-2	1,208 ( 1,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,288 円/㎡　月額支払賃料（　 1,218 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹ４０３賃　　　　-2	1,481 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,349
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	56,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	216,230 円	5,405,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,023,030 円　（　　　　　　 4,629 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,630,520 円（　　　　　 16,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,137,480 円
②総費用	1,023,030 円
③純収益　①－②	4,114,450 円
④建物等に帰属する純収益	3,630,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	483,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	471,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,968,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,600 円／㎡）